路線価 (2023) 岩手県奥州市水沢太日通り1-181-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 奥州市岩手県奥州市水沢太日通り１丁目１８１番４
価格時点	2023 年
駅名	水沢駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	823万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万90 円 1平米 3万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	823万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万90 円／坪 1平米 3万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水沢地区及び周辺市の沿道型商業地域一円で、主な需要者層は県内外の店舗事業者及び事業所目的の法人である。国道４号線沿いで自動車交通量は多く奥州市の主要部にも近いものの、背後に住宅地域が迫るため沿道型商業地域としては小規模な画地が多い。このため充分な駐車台数の確保を前提とする広域的な集客を行いにくく、需要は低調に推移している。取引される価格帯は規模によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏の範囲は奥州市及び近隣市町の路線商業地域一円で、主たる需要者は県内外の物販・飲食等の法人事業者である。近年、水沢東バイパスの延伸で競合エリアが拡大するなか、近隣地域周辺は画地規模がやや小さく駐車場確保において不利なため、業種によっては出店しずらい地域性がある。極端な安値取引は見られないが、長期にわたり地価は弱含んでいる。土地取引の中心的な価格帯については、規模が様々で把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の試算にあたっては、奥州市の幹線道路沿いの路線商業地域に位置する取引事例を中心として要因比較を適正に行い、信頼性の高い価格が得られた。一方、収益価格については路線商業地域としては画地規模が小さく投資採算性を確保しにくいこともあって低位に試算された。自用の取引が中心であることから収益価格は参考に留め、実証性の高い比準価格をもって、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地が存する路線沿いは自用建物を主とする地域で、土地建物への投資額に見合う賃料水準が長らく形成されておらず、収益価格は低位に試算された。比準価格については、幹線・準幹線道路沿いの複数取引について適切に要因比較を行い、結果として信頼性の高い価格が得られた。よって、収益価格は参考にとどめ、市場の実勢を反映した比準価格を妥当なものとして採用し、代表標準地からの検討も行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水沢駅南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、営業所が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奥州市岩手県奥州市水沢太日通り１丁目１８１番４
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層の事務所用地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	30 m
面積	270 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道４号線沿いのため自動車交通量は多い。
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)奥州市内の幹線道路沿いの各所に郊外型店舗の立地が進み路線商業地域間での競合が激化しているほか、将来の水沢東バイパス全通後には通過交通量の減少も見込まれ、商況の発展は見込みにくいものと予測される。 (2)駅に程近い路線商業地域で空き区画はなく、一定の繁華性は維持していくものと予測する。借地も多く土地取引が少ないなか、地価は若干の下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の事務所用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万90 円 1平米 3万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万90 円 1平米 3万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万90円 1平米 3万3,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万751円 1平米 3万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万90円 1平米 3万3,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万751円 1平米 3万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)奥州市全体の人口は微減、世帯数は微増。自動車中心の購買行動が定着し、店舗の新規出店の大半は郊外路線商業地域で行われている。 (2)奥州市全体では人口微減、世帯数微増。県内経済は持ち直し基調で、当市も製造・物流の新規投資は見られるが、商需要への波及はまだ弱い。
地域要因
(1)沿道型商業地域であるが、駐車可能台数の少ない小規模な画地が多く、通過交通量に見合った誘客がしにくいことから商況は停滞している。 (2)画地の集約・拡大化には相応の時間を要すと思われ、需要の回復は弱い。
個別的要因	(1)地域の標準的画地に比べて規模が小さく、沿道型商業地としての競争力をやや欠いている。 (2)標準に比し規模がやや小さく、競争力にやや劣る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奥州水沢（公） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢太日通り１丁目１８１番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,754 円／平米 9万5,061 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,998 円／平米 9万9,173 円／坪
標準価格 平米 坪	3万548 円／平米 10万992 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奥州水沢（公） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢太日通り１丁目１８１番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,366 円／平米 12万3,532 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,515 円／平米 11万7,413 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,072 円／平米 12万2,560 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢太日通り１丁目１８１番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,927 円／平米 11万5,469 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,882 円／平米 12万1,932 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢太日通り１丁目１８１番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万252 円／平米 10万13 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,556 円／平米 9万7,712 円／坪
標準価格 平米 坪	3万596 円／平米 10万1,150 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奥州江刺（公） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢太日通り１丁目１８１番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,752 円／平米 8万5,136 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,752 円／平米 8万5,136 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,352 円／平米 10万6,956 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情