路線価 (2023) 大阪府大阪市旭区森小路2-17-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市旭区大阪府大阪市旭区森小路２丁目１７番４外
価格時点	2023 年
駅名	千林大宮駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3,760万 円 (131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万8,822 円 1平米 28万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,760万 円 (131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万8,822 円／坪 1平米 28万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旭区及び大阪市内周辺エリアの商店街・商店会などを中心とする近隣商業地域。主な需要者は中小の飲食、小売店等の個人事業者である。アーケード商店街内は他用途への転用が難しく、地元住民を顧客とした一定の需要は認められるものの、駐車場併設の大型商業施設等におされ、経営は厳しい状態が続いている。市場での中心価格帯については、取引件数が少なく、物件の収益性・規模等により取引価格は異なるため、価格帯の把握は困難。 (2) 同一需給圏は、旭区を中心として市内北東部に位置する個人商店を中心とした近隣商業地域である。千林は天神橋、駒川と並ぶ大阪三大商店街といわれるアーケード商店街であり、需要者の中心は地元居住者を顧客とする店舗経営者等である。アーケード商店街の衰退は当該地域にも及んでおり、地価は継続して下落基調にある。物件の規模、立地、需要者の特性等により取引価格は様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似商業地域で得られた取引事例を収集分析して得たもので市場性を反映している。収益価格は賃料の遅効性が認められ、想定事項が多く、還元利回りの把握にも限界があることに留意すべきであるが、対象標準地は収益性を勘案すべき商業地域内に存する。よって、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに前年価格からの変動率の検討、他の標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 駅に近い商業地の取引事例を中心に同一需給圏内の多数の信頼性のある取引事例を収集し、地域要因について詳細に比準したことで規範性の高い比準価格が導出された。一方、収益価格は最有効使用の建物や賃料、費用等想定要素が多く相対的に規範性は低い。以上より市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、他の標準地価格との均衡に留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	千林大宮駅東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	39.6 坪 (131 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種の日用品小売店舗が並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市旭区大阪府大阪市旭区森小路２丁目１７番４外
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	19 m
面積	130 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	千林商店街の西端に位置する。
街路	５．５ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)各種の日用品小売店舗が建ち並ぶアーケード商店街であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。 (2)アーケードのある商店街の西端部分に位置し、空き店舗も見られる商業地域として今後も現況のまま推移するものと予測する。地価は依然下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 97万1,964 円 1平米 29万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 98万1,882 円 1平米 29万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 97万1,964円 1平米 29万4,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 95万5,434円 1平米 28万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 98万1,882円 1平米 29万7,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 95万5,434円 1平米 28万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクとなっている。物価上昇も懸念要因。 (2)景気は物価上昇や建築費の高騰等、先行き不透明感はあるものの、緩やかに持ち直しており、不動産市場も前向きな動きが多く見られている。
地域要因
(1)アーケード商店街に立地し、地域要因の大きな変動は認められないが、郊外大型店舗への顧客流出等の影響により、商業繁華性はやや衰退傾向にある。 (2)対象標準地の価格に影響を及ぼす地域要因の変動は特にない。アーケード商店街の商業性は年々低下傾向にあり、地価も下落傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	308 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市旭区
地域	大阪府大阪市旭区森小路２丁目１７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,684 円／平米 68万6,603 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,922 円／平米 70万614 円／坪
標準価格 平米 坪	29万9,325 円／平米 98万9,568 円／坪
査定価格 平米 坪	29万9,000 円／平米 98万8,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	308 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市旭区
地域	大阪府大阪市旭区森小路２丁目１７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万3,475 円／平米 67万2,688 円／坪
推定価格 平米 坪	20万3,475 円／平米 67万2,688 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,914 円／平米 98万4,904 円／坪
査定価格 平米 坪	29万8,000 円／平米 98万5,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	308 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市旭区
地域	大阪府大阪市旭区森小路２丁目１７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万6,657 円／平米 91万4,628 円／坪
推定価格 平米 坪	29万1,218 円／平米 96万2,767 円／坪
標準価格 平米 坪	31万798 円／平米 102万7,498 円／坪
査定価格 平米 坪	31万1,000 円／平米 102万8,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	308 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市旭区
地域	大阪府大阪市旭区森小路２丁目１７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万9,403 円／平米 89万646 円／坪
推定価格 平米 坪	26万166 円／平米 86万109 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,897 円／平米 94万5,175 円／坪
査定価格 平米 坪	28万6,000 円／平米 94万5,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情