土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府大阪市城東区今福西2-11-45 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 大阪市城東区
大阪府大阪市城東区今福西2丁目11番45 (大阪城東)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅のほか事務所等が混在する住宅地域)
  • 蒲生四丁目駅 から 450m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
74万3,850
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
22万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 大阪市城東区大阪府大阪市城東区今福西2丁目11番45
価格時点 2023
駅名 蒲生四丁目駅 から 450m
路線価
1坪当たり 1坪 74万3,850
1平米当たり 1平米 22万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月30日
鑑定評価額 総額
1,680万
(63 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 87万9,396
1平米 26万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月27日
鑑定評価額 総額
1,670万
(63 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 87万6,090 円/坪
1平米 26万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、城東区を中心にその周辺区も含む最寄り駅徒歩圏の混在住宅地域と判定した。需要者の中心は居住目的の個人となる。対象標準地の存する近隣地域は駅接近・生活利便性に優れた住宅地域であること等より、当該地域の宅地需要は比較的堅調であり、地価動向については前年度より上昇幅を拡大させて強含みにて推移している。需要の中心は坪当たり80万円~90万円程度と思われる。

(2) 同一需給圏は、OsakaMetro長堀鶴見緑地線、京阪本線沿線を中心に、概ね城東区及びその周辺区に存する住宅地域である。需要者の中心は、同圏内に居住する一次取得者層である。城東区北部~中部は市内中心部への接近性が良好であることから最寄駅徒歩圏内の物件に対する需要は堅調に推移している。中心となる価格帯は、敷地規模20坪程度の新築戸建住宅の場合、総額3千万円台後半である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模一般住宅を中心に事務所等も見られる住宅地域であり、周辺住宅地の取引事例は自用目的の小規模な建付地が大半で収益目的の需要は少なく、住宅地の特性からみて価格形成の中心は比準価格と認められる。本件では比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、小規模画地である等より経済合理性に適う共同住宅の想定は現実性に乏しいことから収益還元法の適用を断念した。

(2) 近隣地域は、一般住宅のほかに事務所等が混在する住宅地域である。対象標準地の画地規模では共同住宅の建築は難しいこと、また対象標準地規模の不動産取引は自己使用目的が中心であることから、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件においては、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算し、現在の市場動向を反映している比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 蒲生四丁目駅東方
距離 450 m
土地の状態
土地面積 19.1 坪 (63 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅のほか事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大阪市城東区大阪府大阪市城東区今福西2丁目11番45
標準地の範囲
15 m
西 20 m
20 m
15 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 5 m
奥行き 12 m
面積 60 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北、6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価動向については、強含みにて推移するものと予測する。

(2)当該地域は、小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状程度の土地利用が継続するものと予測する。最寄駅徒歩圏内に存し需要は堅調に推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 87万9,396
1平米 26万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 87万6,090
1平米 26万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 87万9,396
1平米 26万6,000
前年から次年への変動率 3.5 %
2022年
1坪 84万9,642
1平米 25万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 87万6,090
1平米 26万5,000
前年から次年への変動率 3.1 %
2019年
1坪 84万9,642
1平米 25万7,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は緩やかな回復傾向にあり、当区の住宅需要も堅調に推移している。地価は全般的に強含み傾向にある。

(2)ウィズコロナによる経済活動の再開が進んでいること、住宅取得支援施策等の下支え効果により、需要は堅調に推移しているが、不透明感は拭えない。

地域要因
(1)小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。

(2)価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 307
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市城東区
地域 大阪府大阪市城東区今福西2丁目11番45
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
24万2,326 円/平米
80万1,130 円/坪
推定価格 平米
24万6,446 円/平米
81万4,750 円/坪
標準価格 平米
26万7,876 円/平米
88万5,598 円/坪
査定価格 平米
26万8,000 円/平米
88万6,008 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 304
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市城東区
地域 大阪府大阪市城東区今福西2丁目11番45
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
27万7,884 円/平米
91万8,685 円/坪
推定価格 平米
28万910 円/平米
92万8,688 円/坪
標準価格 平米
29万8,840 円/平米
98万7,965 円/坪
査定価格 平米
29万9,000 円/平米
98万8,494 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 307
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市城東区
地域 大阪府大阪市城東区今福西2丁目11番45
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
25万1,044 円/平米
82万9,951 円/坪
推定価格 平米
25万5,518 円/平米
84万4,743 円/坪
標準価格 平米
26万9,250 円/平米
89万141 円/坪
査定価格 平米
26万9,000 円/平米
88万9,314 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 307
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市城東区
地域 大阪府大阪市城東区今福西2丁目11番45
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
24万5,399 円/平米
81万1,289 円/坪
推定価格 平米
25万501 円/平米
82万8,156 円/坪
標準価格 平米
26万1,211 円/平米
86万3,564 円/坪
査定価格 平米
26万1,000 円/平米
86万2,866 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 307
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市城東区
地域 大阪府大阪市城東区今福西2丁目11番45
区域区分 市街化区域
用途地域 工業地域
価格
取引価格 平米
24万3,344 円/平米
80万4,495 円/坪
推定価格 平米
23万9,800 円/平米
79万2,779 円/坪
標準価格 平米
26万3,227 円/平米
87万228 円/坪
査定価格 平米
26万3,000 円/平米
86万9,478 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 7.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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