路線価 (2023) 大阪府大阪市城東区関目2-6-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市城東区大阪府大阪市城東区関目２丁目６番９
価格時点	2023 年
駅名	野江駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (59 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 97万1,964 円 1平米 29万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (59 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 97万1,964 円／坪 1平米 29万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は城東区及び隣接・周辺区内の住宅地域である。需要者の中心は概ね城東区内或いは隣接区内に居住する一次取得者或いはマンション等から住み替えの二次取得者である。小規模画地の戸建住宅は総額的な値頃感がある。地域選好性が高い住宅地の需要は高く、地価は強含みで推移している。需要の中心的価格帯は１５坪～２０坪程度の土地に新築戸建住宅で総額３．５千万円～４千万円程度といえる。 (2) 同一需給圏は京阪本線沿線等で、概ね城東区及び周辺区の住宅地域。需要者の中心は地縁を有する個人の一次取得者や二次取得者層である。都心への良好な接近性から需要は概ね安定的に推移しているが、物価上昇等の価格への影響に留意する必要がある。更地は画地規模にばらつきがあり、取引総額はまちまちであるが、新築戸建住宅は約６０㎡～９０㎡で４，５００万円前後が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域に存する。取引の中心は標準地の画地規模から自己使用目的の戸建住宅地である。標準地の個別性等から賃貸住宅の想定が困難と判断し、収益還元法は非適用とした。従って、取引市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、更に、前年価格との検討、他の標準地価格との均衡及び単価と総額との関係に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地の規模が小さく、近隣地域を含む周辺が戸建住宅等、自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、収益価格は試算しなかった。自用目的を中心に価格形成がなされていると判断し、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、周辺価格動向、単価と総額との関連等にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	野江駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	17.8 坪 (59 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市城東区大阪府大阪市城東区関目２丁目６番９
標準地の範囲
東	10 m
西	90 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	5.5 m
奥行き	11 m
面積	60 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、マンション等が混在する住宅地域である。特段、地域要因に変動はなく現状維持で推移すると予測する。住宅地としての人気が高く需要は堅調で、地価は上昇傾向が続くと予測する。 (2)戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。「関目」地区の需要は堅調であり、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 97万1,964 円 1平米 29万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 97万1,964 円 1平米 29万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 97万1,964円 1平米 29万4,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 94万2,210円 1平米 28万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 97万1,964円 1平米 29万4,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 94万2,210円 1平米 28万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)城東区の人口は増加傾向が続いており、ウイズコロナの経済情勢のなか、住宅地の需要は旺盛で、地価は上昇傾向で推移している。 (2)城東区の人口は増加傾向にある。住宅地の地価は総じて上昇幅が昨年より大きくなっている。
地域要因
(1)一般住宅、マンション等が混在する住宅地域として熟成しており、特段、地域要因に変動はない。地域選考性が高く、地価は上昇傾向である。 (2)駅からやや距離があるものの、区内における選好性の高い地域で、街路条件も良好なため、住宅需要は安定している。地域における特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	318 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市城東区関目２丁目６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万7,794 円／平米 101万7,567 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,507 円／平米 100万6,700 円／坪
標準価格 平米 坪	27万9,108 円／平米 92万2,731 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	307 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市城東区関目２丁目６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万6,658 円／平米 98万751 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,112 円／平米 98万5,558 円／坪
標準価格 平米 坪	28万2,036 円／平米 93万2,411 円／坪
査定価格 平米 坪	29万3,000 円／平米 96万8,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	307 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市城東区関目２丁目６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,326 円／平米 80万1,130 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,446 円／平米 81万4,750 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,715 円／平米 84万8,700 円／坪
査定価格 平米 坪	26万7,000 円／平米 88万2,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	304 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市城東区関目２丁目６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万7,884 円／平米 91万8,685 円／坪
推定価格 平米 坪	28万910 円／平米 92万8,688 円／坪
標準価格 平米 坪	29万8,523 円／平米 98万6,917 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	307 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市城東区関目２丁目６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万6,075 円／平米 87万9,644 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,423 円／平米 88万7,406 円／坪
標準価格 平米 坪	29万6,600 円／平米 98万560 円／坪
査定価格 平米 坪	30万8,000 円／平米 101万8,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情