路線価 (2023) 大阪府大阪市城東区鴫野東3-95-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市城東区大阪府大阪市城東区鴫野東３丁目９５番１３
価格時点	2023 年
駅名	鴫野駅 から 480m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (80 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万4,342 円 1平米 20万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (80 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 67万7,730 円／坪 1平米 20万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、城東区及びその周辺区に存する最寄り駅徒歩圏の住宅地域と判定した。需要者の中心は居住目的の個人が中心となり、隣接区からの転入も見られる。交通利便性、住環境等が良好な既成住宅地域であることから、需給は比較的安定しており、地価動向については前年度より上昇幅を拡大させて強含みにて推移している。中心となる価格帯は新築建売物件で３，５００万円から４，０００万円が中心である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ学研都市線沿線を中心とし、城東区及びその周辺区の住宅地域である。需要者の中心は、同圏内に居住する一次取得者層である。城東区内に存し、最寄駅徒歩圏内の物件の需要は堅調に推移している。中心となる価格帯は、敷地規模２０坪程度の新築戸建住宅の場合、総額３千万円台後半であり、４千万円までのものが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中小規模住宅地域であり、主として個人による居住目的の取引が中心で、収益性より居住の快適性等が重視される。収集した取引事例は地域的特性の類似した周辺類似地域内のもので規範性は高い。従って比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお土地の規模等より経済合理性に適う共同住宅の想定が困難なことから収益還元法の適用は断念した。 (2) 近隣地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域である。周辺には小規模共同住宅等も見られるが、対象標準地の画地規模では共同住宅の建築は難しく、また、地域内の取引は自己居住目的が多く、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件においては、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算し、現在の市場動向を反映している比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鴫野駅南東方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	24.2 坪 (80 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市城東区大阪府大阪市城東区鴫野東３丁目９５番１３
標準地の範囲
東	60 m
西	10 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	16 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価は強含みにて推移するものと予測する。 (2)当該地域は、中小規模一般住宅を中心とする住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状程度の土地利用が継続するものと予測する。最寄駅徒歩圏内に存し需要は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 68万4,342 円 1平米 20万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 68万4,342円 1平米 20万7,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかな回復傾向にあり、当区の住宅需要も堅調に推移している。地価は全般的に強含み傾向にある。 (2)ウィズコロナによる経済活動の再開が進んでいること、住宅取得支援施策等の下支え効果により、需要は堅調に推移しているが、不透明感は拭えない。
地域要因
(1)中小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。 (2)価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	304 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市城東区鴫野東３丁目９５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万3,582 円／平米 67万3,042 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,011 円／平米 71万4,132 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,903 円／平米 68万7,327 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	314 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市城東区鴫野東３丁目９５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,045 円／平米 69万7,715 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,672 円／平米 69万9,788 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,992 円／平米 71万4,070 円／坪
査定価格 平米 坪	21万6,000 円／平米 71万4,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	304 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市城東区鴫野東３丁目９５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万579 円／平米 43万1,694 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,530 円／平米 54万3,936 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,571 円／平米 64万9,864 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	307 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市城東区鴫野東３丁目９５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万21 円／平米 76万449 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,943 円／平米 73万7,050 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,412 円／平米 65万9,256 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情