路線価 (2023) 大阪府大阪市城東区中央2-12-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市城東区大阪府大阪市城東区中央２丁目１２番１
価格時点	2023 年
駅名	蒲生四丁目駅 から 390m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (717 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万4,942 円 1平米 30万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2億2,100万 円 (717 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万8,248 円／坪 1平米 30万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、城東区及び周辺区内の共同住宅を中心とする住宅地域である。需要者の属性は、分譲又は賃貸マンション開発を目的とする不動産業者等が中心となる。城東区内で駅接近、生活利便性の良好なマンションは分譲・賃貸共に需要が強く、地価動向については前年度より上昇幅を拡大させて強含みにて推移している。なお、画地規模、立地条件等により取引される価格帯は様々であり、中心価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、城東区及びその周辺区を中心とする大阪市東部から北東部及び周辺市の共同住宅適地である。需要者の中心は、分譲又は賃貸マンション開発を目論む不動産業者等である。城東区内で最寄駅徒歩圏内のマンションは分譲・賃貸共に人気があり、共同住宅適地の供給量が限られていることもあり、需要は非常に堅調である。なお、規模、利用目的、道路状況、形状等により取引される価格帯は様々であることから、中心価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の規範性の高い取引事例との比較を行い、各種補修正を施して試算したもので実証的である。一方、収益価格は、収益性からみた不動産の価値を示すもので、理論的であるが、想定要素の介入や各種数値の変動により試算価格の安定性にやや難がある。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、周辺標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算したものであり、現在の市場動向を反映している。近隣地域周辺は、収益物件の取引は認められるものの、自用目的の取引も多い地域であり、想定項目が介在するため、収益価格の精度は劣る。しかし、土地の本来的な収益性を反映した理論的な性格を有し、有用な価格である。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、周辺標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	蒲生四丁目駅西方
距離	390 m
土地の状態
土地面積	216.9 坪 (717 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の共同住宅を中心とする住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市城東区大阪府大阪市城東区中央２丁目１２番１
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	40 m
面積	720 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅徒歩圏に位置する中高層共同住宅を中心とする住宅地域として、特段の変動要因も少なく、概ね現状のまま推移すると予測する。地価動向については、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は、中高層の共同住宅が多い住宅地域であり、今後も駅徒歩圏内の中高層の共同住宅を中心とする住宅地域として推移していくものと予測する。「中央」エリアは人気があり、需要は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 104万4,696 円 1平米 31万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 104万4,696 円 1平米 31万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 104万4,696円 1平米 31万6,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 97万1,964円 1平米 29万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 104万4,696円 1平米 31万6,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 97万1,964円 1平米 29万4,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかな回復傾向にあり、当区の住宅需要も堅調に推移している。地価は全般的に強含み傾向にある。 (2)ウィズコロナによる経済活動の再開が進んでいるが、業種等により回復ペースは異なる。利便性に優れた共同住宅用地に対する需要は堅調に推移。
地域要因
(1)共同住宅等の立地動向に特段の変化は見られない等より、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。 (2)城東区内において人気のあるエリアの一つであり、需要は堅調に推移している。地域における特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	314 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市城東区中央２丁目１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,989 円／平米 73万3,896 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,945 円／平米 74万6,974 円／坪
標準価格 平米 坪	31万364 円／平米 102万6,063 円／坪
査定価格 平米 坪	31万7,000 円／平米 104万8,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	318 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市城東区中央２丁目１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万7,794 円／平米 101万7,567 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,507 円／平米 100万6,700 円／坪
標準価格 平米 坪	30万2,390 円／平米 99万9,701 円／坪
査定価格 平米 坪	30万8,000 円／平米 101万8,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	304 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市城東区中央２丁目１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,479 円／平米 99万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	29万4,044 円／平米 97万2,109 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,480 円／平米 103万3,059 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	318 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市城東区中央２丁目１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,701 円／平米 80万2,370 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,359 円／平米 81万7,769 円／坪
標準価格 平米 坪	31万7,534 円／平米 104万9,767 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情