路線価 (2023) 大阪府大阪市城東区関目1-34-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市城東区大阪府大阪市城東区関目１丁目３４番１
価格時点	2023 年
駅名	蒲生四丁目駅 から 390m
路線価
1坪当たり	1坪 94万2,210 円
1平米当たり	1平米 28万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億3,400万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 122万3,220 円 1平米 37万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億3,400万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 122万3,220 円／坪 1平米 37万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は城東区及び周辺区内の路線商業地域が圏域である。需要者としては主にマンションを手掛ける不動産関連業者のほか、事業所及び営業所等を自己利用する法人である。駅からも近くマンション用地としての需要が見込まれる。複合不動産の取引総額の把握は困難であるが、同規模の土地のみの取引の価格帯は１億３，０００万円前後であると思料される。 (2) 同一需給圏は城東区及び周辺区を中心とした大阪市東部から北東部及び周辺市の路線商業地域である。需要者の中心は営業所等自用目的の事業者のほか、賃貸共同住宅開発を目論む不動産業者等である。市場の需給動向は、対象標準地のような１００坪程度であれば事業用としてはやや小さく需要は弱いが、店舗兼共同住宅が可能な立地であることから、需要は堅調に推移している。中心となる価格帯は規模等により様々であることから、把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は城東区の地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。一方、収益価格は商業地において収益性を重視すべきであるが、収益項目及び費用項目に若干の想定要因が介在する。従って、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格も関連づけ、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算したものであり、現在の市場動向を反映している。近隣地域周辺は、収益物件の取引は認められるものの、自用目的の取引が多い地域であり、想定項目が多く介在するため、収益価格の精度は劣る。しかし土地の本来的な収益性を反映した理論的な性格を有し、有用な価格である。よって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、周辺価格動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	蒲生四丁目駅北方
距離	390 m
土地の状態
土地面積	109.8 坪 (363 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市城東区大阪府大阪市城東区関目１丁目３４番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	25 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価は立地条件、取引の状況等より強含み傾向が続くと思われる。 (2)店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も現状程度の土地利用が継続すると予測する。最寄駅から徒歩圏内に存することから需要は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 125万9,586 円 1平米 38万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 126万2,892 円 1平米 38万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 125万9,586円 1平米 38万1,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 126万2,892円 1平米 38万2,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は緩和されつつあり、城東区の商業地の地価は上昇傾向であるが、先行きは不透明である。 (2)ウィズコロナによる経済活動の再開が進んでいるが、業種等により回復ペースは異なる。利便性に優れた共同住宅用地に対する需要は堅調に推移。
地域要因
(1)店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。 (2)価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	307 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市城東区関目１丁目３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万9,223 円／平米 122万651 円／坪
推定価格 平米 坪	37万7,557 円／平米 124万8,203 円／坪
標準価格 平米 坪	37万154 円／平米 122万3,729 円／坪
査定価格 平米 坪	37万 円／平米 122万3,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	318 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市城東区関目１丁目３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万7,829 円／平米 114万9,923 円／坪
推定価格 平米 坪	35万216 円／平米 115万7,814 円／坪
標準価格 平米 坪	39万3,059 円／平米 129万9,453 円／坪
査定価格 平米 坪	39万3,000 円／平米 129万9,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	318 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市城東区関目１丁目３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万9,983 円／平米 171万9,064 円／坪
推定価格 平米 坪	40万5,987 円／平米 134万2,193 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,075 円／平米 121万6,856 円／坪
査定価格 平米 坪	36万8,000 円／平米 121万6,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	307 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市城東区関目１丁目３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万1,156 円／平米 119万3,982 円／坪
推定価格 平米 坪	37万1,630 円／平米 122万8,609 円／坪
標準価格 平米 坪	39万1,189 円／平米 129万3,271 円／坪
査定価格 平米 坪	39万1,000 円／平米 129万2,646 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情