路線価 (2023) 大阪府大阪市阿倍野区昭和町2-1-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市阿倍野区大阪府大阪市阿倍野区昭和町２丁目１番４
価格時点	2023 年
駅名	昭和町駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億3,600万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 198万3,600 円 1平米 60万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億3,600万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 198万3,600 円／坪 1平米 60万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、阿倍野区及び周辺区の商業地域である。需要者の中心は、収益不動産の保有を目的とする不動産会社及び同一需給圏を営業拠点とする自用目的の一般事業会社である。大阪市内の中心商業地に近く、利便性が高いことから事業用地需要は堅調で、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、取引される画地規模がまちまちで、物件の個別性も強いため指摘が困難である。 (2) 同一需給圏は阿倍野区及びその周辺における幹線道路沿道や鉄道駅に近い商業地域一帯。背後の住宅等が混在する地域も含まれる。需要者は事業所、店舗等の自己利用又は投資用物件としての取得を目的とする個人、法人等が中心となる。大阪市内商業中心部に近接し、利便性良好なことから、規模の大きな画地については希少性により需要が旺盛である。取引の中心となる価格帯は、規模や形状、接道状況等により大きく異なり、水準を把握するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて要因比較、比準結果のウエイト付けが行われており説得力が高い。収益価格は、賃料の遅行性、将来予測の困難性等により低位となった。収益性を重視すべき商業地域だが、収益価格は想定要素を多く含み説得力がやや低いため、商業地の価格水準を反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、周辺の標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 (2) 比準価格は、規範性の高い取引事例を複数収集できたため、市場性を反映した説得力の高い価格となっている。収益価格は、当圏域では資産価値を十分に反映するほどの収益が期待し難いことから、比準価格と比較してやや低位に試算された。ただし需要者は、収益性も考慮して行動する。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年の標準地価格との均衡及び市場動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	昭和町駅東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	68.7 坪 (227 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、中高層店舗付共同住宅が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市阿倍野区大阪府大阪市阿倍野区昭和町２丁目１番４
標準地の範囲
東	80 m
西	0 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	216 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線通り沿いに低層店舗、中高層店舗付共同住宅が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因の大きな変動は見込まれないため、今後も当面は現状を維持するものと予測する。 (2)幹線道路沿道の中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。地域の特性を変動せしめる要因は特段認められず、同様に推移していくものと予測される。御堂筋線沿線の堅調な需要により、地価は強含み傾向で推移と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 208万9,392 円 1平米 63万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 204万3,108 円 1平米 61万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 208万9,392円 1平米 63万2,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 192万7,398円 1平米 58万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 204万3,108円 1平米 61万8,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 192万7,398円 1平米 58万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下での各種政策の効果もあって経済活動は復調しつつあり、景気は緩やかに持ち直す傾向にある。 (2)社会経済活動は回復しつつあり、景気は緩やかに持ち直している。他方、円安と世界的な物価上昇が進行しており、景気下押しリスクとなっている。
地域要因
(1)地域要因、市場特性に変動は認められない。マンション等の事業用地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。 (2)中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域で、都心部に近接した利便な立地環境により堅調な需要がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	阿倍野１１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市阿倍野区
地域	大阪府大阪市阿倍野区昭和町２丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	64万2,152 円／平米 212万2,955 円／坪
推定価格 平米 坪	65万3,711 円／平米 216万1,169 円／坪
標準価格 平米 坪	68万949 円／平米 225万1,217 円／坪
査定価格 平米 坪	68万1,000 円／平米 225万1,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	天王寺１０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市阿倍野区昭和町２丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万2,352 円／平米 222万2,796 円／坪
推定価格 平米 坪	68万8,488 円／平米 227万6,141 円／坪
標準価格 平米 坪	56万9,940 円／平米 188万4,222 円／坪
査定価格 平米 坪	57万 円／平米 188万4,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	天王寺１０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市阿倍野区昭和町２丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	64万5,695 円／平米 213万4,668 円／坪
推定価格 平米 坪	66万7,003 円／平米 220万5,112 円／坪
標準価格 平米 坪	62万468 円／平米 205万1,267 円／坪
査定価格 平米 坪	62万 円／平米 204万9,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	天王寺１０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市阿倍野区昭和町２丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	64万3,165 円／平米 212万6,303 円／坪
推定価格 平米 坪	65万4,742 円／平米 216万4,577 円／坪
標準価格 平米 坪	65万6,054 円／平米 216万8,915 円／坪
査定価格 平米 坪	65万6,000 円／平米 216万8,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情