路線価 (2023) 大阪府大阪市阿倍野区三明町2-38-17外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市阿倍野区大阪府大阪市阿倍野区三明町２丁目３８番１７外
価格時点	2023 年
駅名	文の里駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 122万3,220 円
1平米当たり	1平米 37万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	1億3,700万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 158万6,880 円 1平米 48万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億3,700万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 158万6,880 円／坪 1平米 48万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 主たる同一需給圏は阿倍野区及び周辺区の幹線道路沿線の商業地域。主たる需要者はデベロッパー、賃料収入目的の投資家等。阿倍野区は住環境及び教育環境の良好な住宅地として人気が高く戸建住宅、マンションともに需要は強い。幹線道路沿線でもマンションが増加している。地価は強含みで推移していたが、２０２２年末の実質的な利上げで不透明感が強くなっている。中心的な価格帯は、標準的な画地（３００㎡から４００㎡）で１．３億円から２億円程度。 (2) 　同一需給圏は、阿倍野区及び隣接区等の路線沿いの商業地域と把握される。需要者は一般投資家のほか、自己使用目的の法人等や、画地規模が大きい場合にはデベロッパー等も想定される。区内ではマンション用地に係る需要は堅調であり、比較的利便性が高い当地域においても同様の傾向が認められる。なお、中心価格帯は、土地３００㎡前後で総額１．３～１．５億円程度、土地単価では概ね１５０～１６０万円／坪程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は阿倍野区内商業地域及び大阪市内幹線道路沿線の取引事例から試算したものであり、市場実勢を反映した価格である。収益価格は店舗・共同住宅を建築・賃貸したと想定して試算したもので、収益性を反映した価格である。本件では市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地「大阪阿倍野５－１」（昭和町２－１－１）を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格であるが、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格の説得力がやや劣ることから、市場を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	文の里駅北方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	86.5 坪 (286 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗ビル等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	34 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市阿倍野区大阪府大阪市阿倍野区三明町２丁目３８番１７外
標準地の範囲
東	25 m
西	60 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３４ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)あびこ筋沿いに中層の店舗ビル、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域。容積率を活用した中高層のマンションが増加しており、この傾向は今後も続くものと予測される。 (2)　当該地域は、幹線道路沿いに中低層の店舗ビルのほか、共同住宅も見られる路線商業地域である。周辺はマンション開発も活発で、住居系用途の需要も多く、多様な需要を背景に地価は底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 160万3,410 円 1平米 48万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 159万6,798 円 1平米 48万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 160万3,410円 1平米 48万5,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 154万7,208円 1平米 46万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 159万6,798円 1平米 48万3,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 154万7,208円 1平米 46万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の第８波が収まっていないが、社会は正常化に向かいつつある。阿倍野区の住宅地は人気が高く、需要は安定している。 (2)　阿倍野区は都心部からの需要の広がり及び人口流入等を受け不動産市況は概ね堅調であり、現時点では新型コロナの影響は薄れつつある。
地域要因
(1)あびこ筋沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域。地域要因の変動は特に見られない。 (2)　店舗の需要に大きな変化はないものの、利便性の高い幹線沿いにあり、マンション素地としての需要が堅調で、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	阿倍野１０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市阿倍野区
地域	大阪府大阪市阿倍野区三明町２丁目３８番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	49万5,710 円／平米 163万8,817 円／坪
推定価格 平米 坪	50万667 円／平米 165万5,205 円／坪
標準価格 平米 坪	49万2,782 円／平米 162万9,137 円／坪
査定価格 平米 坪	49万3,000 円／平米 162万9,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	阿倍野１１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市阿倍野区
地域	大阪府大阪市阿倍野区三明町２丁目３８番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	64万2,152 円／平米 212万2,955 円／坪
推定価格 平米 坪	65万3,711 円／平米 216万1,169 円／坪
標準価格 平米 坪	48万6,030 円／平米 160万6,815 円／坪
査定価格 平米 坪	48万6,000 円／平米 160万6,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	阿倍野１１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市阿倍野区
地域	大阪府大阪市阿倍野区三明町２丁目３８番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万9,422 円／平米 125万4,369 円／坪
推定価格 平米 坪	38万4,354 円／平米 127万674 円／坪
標準価格 平米 坪	45万5,396 円／平米 150万5,539 円／坪
査定価格 平米 坪	45万5,000 円／平米 150万4,230 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	天王寺１０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市阿倍野区三明町２丁目３８番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万6,943 円／平米 210万5,734 円／坪
推定価格 平米 坪	76万9,577 円／平米 254万4,222 円／坪
標準価格 平米 坪	51万668 円／平米 168万8,268 円／坪
査定価格 平米 坪	51万1,000 円／平米 168万9,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	天王寺１０４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市阿倍野区三明町２丁目３８番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万2,352 円／平米 222万2,796 円／坪
推定価格 平米 坪	68万8,488 円／平米 227万6,141 円／坪
標準価格 平米 坪	48万5,877 円／平米 160万6,309 円／坪
査定価格 平米 坪	48万6,000 円／平米 160万6,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情