路線価 (2023) 大阪府大阪市阿倍野区昭和町5-1-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市阿倍野区大阪府大阪市阿倍野区昭和町５丁目１番１
価格時点	2023 年
駅名	西田辺駅 から 290m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億5,000万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 176万8,710 円 1平米 53万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億4,900万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 176万2,098 円／坪 1平米 53万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阿倍野区及びその周辺における幹線道路沿道を中心とした商業地域一帯。背後の住宅等が混在する地域も含まれる。需要者は、地元の中小企業や個人事業者等が中心となる。大阪市内商業中心部に近接し、利便性良好なことから、堅調な需要がある。取引の中心となる価格帯について、幹線道路沿道の事業用地は特に規模や形状等により大きく異なるため、水準を把握するのは困難である。 (2) 同一需給圏は天王寺区及び周辺区の幹線道路沿いに中高層の店舗・事務所ビル等が多く見られる商業地域である。需要者は賃貸用の店舗・事務所用地を求める投資家や自社ビル用地を求める法人等が中心となる。比較的規模の大きい開発素地の供給が限定的であることから需要は強含みの傾向である。コロナ禍の影響が緩和されつつあることから地価は緩やかな回復傾向が認められる。建物の用途、画地の規模・形状等で異なるため、需要の中心価格帯は見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場参加者は市場性を重視して行動するため、実際に市場で取引された事例より求められた比準価格は市場参加者の行動に合致した価格である。本件では、規範性の高い取引事例から試算されており、比準価格は高い説得力を有する。他方、収益価格は、賃貸用建物の建設を想定して求められているが、想定の要素が介在しやすい面は否めない。以上より、比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集分析して得たものであり市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方で収益価格は想定事項も多く、適切な市場賃料の把握並びに適切な還元利回りの把握がやや困難であることに留意する必要がある。以上を総合的に勘案した結果、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西田辺駅北方
距離	290 m
土地の状態
土地面積	84.7 坪 (280 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中低層の事務所ビル等の建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市阿倍野区大阪府大阪市阿倍野区昭和町５丁目１番１
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	19 m
面積	285 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動はなく、当面の間は概ね現況とおり推移していくものと予測される。御堂筋線沿線の堅調な需要に支えられ、地価水準は強含み傾向で推移していくものと予測される。 (2)幹線道路沿いに中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。コロナ禍の影響が緩和されつつあり、一部店舗需要に改善の兆しが認められることから当面の地価はやや回復傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 182万1,606 円 1平米 55万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 182万8,218 円 1平米 55万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 182万1,606円 1平米 55万1,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 172万2,426円 1平米 52万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 182万8,218円 1平米 55万3,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 172万2,426円 1平米 52万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)停滞していた社会経済活動は回復しつつある。一方で、世界的な金融引締めが続く中、世界景気の下振れが国内景気の下押しリスクとなっている。 (2)コロナ禍の影響が緩和されつつも、ウクライナ情勢及び金融資本市場等に一部不透明感が認められることから、今後の動向に注視する必要がある。
地域要因
(1)経済活動の回復とともに、当地域の不動産需要も戻りつつある。地価は強含みで推移している。 (2)幹線道路沿いに事務所・店舗等が見られる地域であり、コロナ禍の影響が緩和されつつあることから近時の地価は回復傾向が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	阿倍野１０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市阿倍野区
地域	大阪府大阪市阿倍野区昭和町５丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	49万5,710 円／平米 163万8,817 円／坪
推定価格 平米 坪	50万667 円／平米 165万5,205 円／坪
標準価格 平米 坪	52万5,359 円／平米 173万6,837 円／坪
査定価格 平米 坪	55万2,000 円／平米 182万4,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	天王寺１０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市阿倍野区昭和町５丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万6,943 円／平米 210万5,734 円／坪
推定価格 平米 坪	76万9,577 円／平米 254万4,222 円／坪
標準価格 平米 坪	50万8,643 円／平米 168万1,574 円／坪
査定価格 平米 坪	53万4,000 円／平米 176万5,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	天王寺１０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市阿倍野区昭和町５丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	64万3,165 円／平米 212万6,303 円／坪
推定価格 平米 坪	65万4,742 円／平米 216万4,577 円／坪
標準価格 平米 坪	52万3,794 円／平米 173万1,663 円／坪
査定価格 平米 坪	55万 円／平米 181万8,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	天王寺１０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市阿倍野区昭和町５丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	64万5,695 円／平米 213万4,668 円／坪
推定価格 平米 坪	66万7,003 円／平米 220万5,112 円／坪
標準価格 平米 坪	52万6,028 円／平米 173万9,049 円／坪
査定価格 平米 坪	55万2,000 円／平米 182万4,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情