路線価 (2023) 大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋1-38-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市阿倍野区大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋１丁目３８番１外
価格時点	2023 年
駅名	大阪阿部野橋駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 783万5,220 円
1平米当たり	1平米 237万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,054万6,140 円 1平米 319万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,057万9,200 円／坪 1平米 320万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大阪市内の商業集積エリアで、百貨店、店舗ビル等が建ち並ぶ高度商業地域であるが、需要者は資金力豊富なファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ、機関投資家、総合ディベロッパー等が想定されるため、その範囲は広域に及ぶ。不動産投資需要は堅調であるが既存収益物件が好まれ、投資適格性を有する既存収益物件は希少である。尚、取引の価格帯の幅が広範に亘るため、市場での需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。 (2) 　同一需給圏は阿倍野区及び周辺区の百貨店、店舗付事務所ビル等が集積する高度商業地域であり、主たる需要者としては資金力豊富なファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ、機関投資家等が考えられる。外出自粛要請等の解除により、人流の急速な回復が見られるなど、商業集積性・集客性の高い希少性を有するエリアに対する既存収益物件の投資需要は引き続き堅調である。中心価格帯は、取引当事者や案件の個別性が強く、一概に把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から求めており、各々事情を含み個別性が強いものの市場性を反映した価格である。また、収益価格は将来予測や想定建物の精度に限度があるものの、想定される需要者の属性からは収益性を反映した価格は重視すべきである。よって比準価格の実証性を精査しつつ、収益価格を関連付けて、周辺地域の標準地の価格との均衡性にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　比準価格は同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った価格であり実証性に優れる。収益価格は賃貸市場動向を分析し、各数値の査定を適切に行い、不動産の収益性に着目した理論的な価格であり、本件のような高度商業地域においては考慮すべき価格である。以上より、本件では実証的である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺地域の標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大阪阿部野橋駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	359 坪 (1187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	百貨店、事務所店舗ビルが建ち並ぶ高度商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	652 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市阿倍野区大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋１丁目３８番１外
標準地の範囲
東	15 m
西	15 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域を含む、あべのターミナルエリアでは百貨店、店舗・事務所ビル等が集積する高度商業地域が形成されている。ウィズコロナへの移行で客足が戻り、地価が上昇に転じており、同傾向が継続するものと思われる。 (2)　当地域を含む阿倍野ターミナルエリアは百貨店や店舗ビル等が集積する高度商業地域を形成している。緊急事態宣言や時短要請等の解除後は、国内需要を中心とした人流等の急速な回復により地価は堅調に推移する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,084万3,680 円 1平米 328万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,110万8,160 円 1平米 336万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,084万3,680円 1平米 328万円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2022年	1坪 991万8,000円 1平米 300万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,110万8,160円 1平米 336万円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2019年	1坪 991万8,000円 1平米 300万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナへの移行によって、景気は緩やかに持ち直しつつあるものの、世界的な金融引締め等の新たなリスクについて注視が必要である。 (2)ウィズコロナの下で、景気持ち直し期待が高まるも、世界的な金融引締め等が続く中、物価上昇や金融資本市場の変動等に留意する必要がある。
地域要因
(1)新型コロナの影響による集客減がテナントの売上高に大きく影響していたが、ウィズコロナへの移行によって客足が戻り、地価が上昇に転じている。 (2)コロナ禍の影響は残りつつも、国内外の観光需要等の回復を受け、人流は急速に回復しつつあり、地価は上昇基調となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	北１２２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋１丁目３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	311万3,446 円／平米 1,029万3,052 円／坪
推定価格 平米 坪	307万1,086 円／平米 1,015万3,010 円／坪
標準価格 平米 坪	326万7,113 円／平米 1,080万1,076 円／坪
査定価格 平米 坪	331万 円／平米 1,094万2,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	北１１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋１丁目３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	358万5,398 円／平米 1,185万3,326 円／坪
推定価格 平米 坪	380万7,175 円／平米 1,258万6,521 円／坪
標準価格 平米 坪	322万9,156 円／平米 1,067万5,590 円／坪
査定価格 平米 坪	327万 円／平米 1,081万620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	西１１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋１丁目３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	272万2,574 円／平米 900万830 円／坪
推定価格 平米 坪	282万7,807 円／平米 934万8,730 円／坪
標準価格 平米 坪	320万6,130 円／平米 1,059万9,466 円／坪
査定価格 平米 坪	325万 円／平米 1,074万4,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	29.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中央１２２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋１丁目３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	429万2,491 円／平米 1,419万975 円／坪
推定価格 平米 坪	424万2,384 円／平米 1,402万5,322 円／坪
標準価格 平米 坪	321万3,927 円／平米 1,062万5,243 円／坪
査定価格 平米 坪	326万 円／平米 1,077万7,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	79 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	12.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	7.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情