路線価 (2023) 大阪府大阪市住吉区長居東3-39 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市住吉区大阪府大阪市住吉区長居東３丁目３９番
価格時点	2023 年
駅名	ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ長居駅 から 340m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	5,090万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万8,330 円 1平米 30万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,090万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万8,330 円／坪 1平米 30万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は地下鉄、ＪＲ、南海各沿線等で市南部域。長居公園周りの区画整然とした住宅街であり、街並みの保守管理が堅実で出物も稀少なことから、利便性と閑静な住環境に見合う堅調な実需が見込まれる。富裕層を中心に資産シフト圧力が強まり、過剰流動性、公園の整備効果も相俟って割高な事例に翻弄される業者も多いなか、建築条件付の宅地分譲を含め上昇基調が続いている。建築コスト転嫁の期待性も加味して、戸建分譲を中心に住宅市場は過熱感が強い。 (2) 同一需給圏の範囲は、概ね住吉区及び隣接区内のＯｓａｋａＭｅｔｒｏ御堂筋線、ＪＲ阪和線、南海高野線沿線の住宅地域である。需要者は住吉区の居住者が中心であるが、周辺地域からの転入も見られる。駅接近性に優れた居住環境が良好な住宅地域であるため、需給動向は比較的安定している。新築戸建住宅は、総額４，０００万円台の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺では賃貸マンションやアパート等の収益物件も見られるが、快適性を重視する既成住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 当地域では賃貸住宅等の収益物件も見られるが、熟成度の高い中規模一般住宅を中心とする住宅地域で自用目的の取引が多く、需要者は居住環境や利便性等を重視して取引を行うものと思料される。本件では、類似の取引事例から価格を導き市場動向を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ長居駅南東方
距離	340 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市住吉区大阪府大阪市住吉区長居東３丁目３９番
標準地の範囲
東	85 m
西	45 m
南	15 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	13 m
面積	163 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)快適性に富み、今後も認知度や生活環境面における稀少性を維持すると見込まれる。人口動態と地域格差の拡大、経済秩序の混乱もあるが、有数の低層住宅地として実需は底堅く、地価は当面安定的に推移すると予測する。 (2)中規模一般住宅中心の住宅地域として成熟しており、地域内に大きな変動要因はなく、当面は現状の住環境を維持するものと予測する。当地域の需給動向を受けて、地価は上昇傾向で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 103万1,472 円 1平米 31万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 109万980円 1平米 33万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 100万1,718円 1平米 30万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 103万1,472円 1平米 31万2,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 100万1,718円 1平米 30万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減。金余りの状況、資産効果、相続対策等を背景に需要が強含み、一部で過熱感もみられるなか、地価は高止まり、上昇基調で推移している。 (2)物価上昇や供給面での制約等不安要素が見られるが、景気は緩やかに持ち直している。これを受けて、住吉区住宅地の地価は全般的に上昇傾向で推移。
地域要因
(1)従来居住選好性に優れ供給は限られる。御堂筋沿線の地域活性化計画の重点エリアに属し、公園整備も進み、中堅・富裕層の堅調な実需が見込まれる。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)要因変動は特にないが、画地条件による個別化の動きが依然強い。物件ごとに選別されるが、全体として大きめの戸建需要が減っている向きもある。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区長居東３丁目３９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,252 円／平米 75万1,295 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,604 円／平米 72万6,011 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,709 円／平米 101万3,980 円／坪
査定価格 平米 坪	30万7,000 円／平米 101万4,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区長居東３丁目３９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万9,660 円／平米 72万6,196 円／坪
推定価格 平米 坪	23万7,649 円／平米 78万5,668 円／坪
標準価格 平米 坪	34万7,440 円／平米 114万8,637 円／坪
査定価格 平米 坪	34万7,000 円／平米 114万7,182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	215 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区長居東３丁目３９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万9,779 円／平米 122万2,489 円／坪
推定価格 平米 坪	37万1,998 円／平米 122万9,825 円／坪
標準価格 平米 坪	44万2,855 円／平米 146万4,079 円／坪
査定価格 平米 坪	44万3,000 円／平米 146万4,558 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	216 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区長居東３丁目３９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万7,865 円／平米 85万2,502 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,906 円／平米 83万6,107 円／坪
標準価格 平米 坪	29万8,590 円／平米 98万7,139 円／坪
査定価格 平米 坪	29万9,000 円／平米 98万8,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情