路線価 (2023) 大阪府大阪市住吉区我孫子2-43-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市住吉区大阪府大阪市住吉区我孫子２丁目４３番３外
価格時点	2023 年
駅名	我孫子町駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億6,300万 円 (637 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万6,336 円 1平米 25万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1億6,300万 円 (637 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万6,336 円／坪 1平米 25万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近傍各駅周辺の住宅・混在地域一帯。交通至便でマンションデベロッパーを中心に多様な業種からの底堅い需要が見込まれる。近年のマンション偏重傾向は将来像を含めると不透明性があるが、幹線道路の背後に展開し、画地条件に応じて中層、多目的利用が可能な地域である。紛争やコロナ禍が招いた経済秩序の混乱から、事業採算性の検証は今後より厳しくなると考えられるが、沿道立地としてのポテンシャル、競争力を踏まえた高値競合が見込まれる。 (2) 同一需給圏は住吉区及び隣接区において、ＪＲ阪和線・ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ御堂筋線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者及びマンションデベロッパー、建売住宅業者等である。大阪都心部への接近性は良好であり、住環境も優れることから、安定した需要が認められる。取引の中心価格帯は、土地は坪当たり８０～９０万円、新築分譲マンションの価格は６０～７０㎡程度で、３，５００万円～４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため、収益価格は試算しない。事業採算性を重視した開発利潤目的での取引が想定され、取引価格及び仕入採算価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるが、開発法によって求められた価格はその算出過程に想定要素が多いことから、比準価格を標準とし、開発法による価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 賃貸・分譲マンション等の他、戸建住宅も見られる住宅地域である。比準価格は地域的特性の類似する事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映した価格である。開発法による価格は開発業者の投資採算性を反映した価格ではあるが、想定要素を含む。よって、より実証的である比準価格を標準とし、開発法による価格を関連づけ、代表標準地との価格バランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	我孫子町駅北東方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	192.7 坪 (637 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層のマンション等が建ち並ぶ共同住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市住吉区大阪府大阪市住吉区我孫子２丁目４３番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)広路沿いの共同住宅地域であり、開発適地の需給逼迫感が依然強い。素地取得競争の激化、建築コスト高止まりの気配から仕入採算価格の先行き調整懸念もあるが、用途の可変性を有し、当面安定的に推移すると予測する。 (2)近隣地域は中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変動はなく、当面は現状のまま推移すると思料される。利便性に優れ、安定した需要が認められることから、地価は強含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 87万9,396 円 1平米 26万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 87万2,784 円 1平米 26万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 87万9,396円 1平米 26万6,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 87万2,784円 1平米 26万4,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減。金余りの状況、資産効果、相続対策等を背景に需要が強含み、一部で過熱感もみられるなか、地価は高止まり、上昇基調で推移している。 (2)景気は持ち直しの動きが見られ、利便性・住環境の良好なエリアを中心に区内の地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)供給が限定的である一方、立地稀少性から開発需要が集中する傾向が強く、画地規模、利用効率に応じて採算に乗る業物の流動性は良好である。 (2)利便性の高い御堂筋線あびこ駅の徒歩圏内であり、需要は底堅く、地価も堅調に推移している。
個別的要因	(1)要因変動は特にないが、沿道環境に優れた面大地の効用は依然として高く、建築コスト転嫁の期待性も加味して採算地価は強含みである。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	212 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区我孫子２丁目４３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万420 円／平米 76万1,769 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,604 円／平米 74万2,541 円／坪
標準価格 平米 坪	27万934 円／平米 89万5,708 円／坪
査定価格 平米 坪	27万1,000 円／平米 89万5,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区我孫子２丁目４３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,339 円／平米 47万7,185 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,857 円／平米 58万4,689 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,653 円／平米 83万5,271 円／坪
査定価格 平米 坪	25万3,000 円／平米 83万6,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	212 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区我孫子２丁目４３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,693 円／平米 54万7,781 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,931 円／平米 53万8,650 円／坪
標準価格 平米 坪	27万8,991 円／平米 92万2,344 円／坪
査定価格 平米 坪	27万9,000 円／平米 92万2,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	212 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区我孫子２丁目４３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,393 円／平米 77万1,597 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,763 円／平米 74万6,372 円／坪
標準価格 平米 坪	28万103 円／平米 92万6,021 円／坪
査定価格 平米 坪	28万 円／平米 92万5,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情