路線価 (2023) 大阪府大阪市住吉区東粉浜2-1-133 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市住吉区大阪府大阪市住吉区東粉浜２丁目１番１３３
価格時点	2023 年
駅名	東粉浜駅 から 310m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	3,400万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 83万3,112 円 1平米 25万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	3,400万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 83万3,112 円／坪 1平米 25万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南海、地下鉄、阪堺各沿線で市南部域。需要者は当区及び周辺区居住の一次・二次取得者層である。帝塚山から下った軌道近辺の在来域で、細街路や急坂が多く、古民家が定着するなか敷地の細分化も随時進み、利便性と環境に見合う堅調な実需が見込まれる。建売分譲は比較的強気姿勢が可能な地域に絞り込み、売却期間の長期化は限られ数区画単位など一定の供給がある。建築コスト転嫁の期待性も加味して、戸建分譲を中心に住宅市場は過熱感が強い。 (2) 同一需給圏は、住吉区及び隣接区の南海線、阪堺電軌線等沿線の住宅地域一帯で、需要者は大阪市南部の居住者及び地縁を有する住宅取得者が中心である。低金利による良好な資金調達環境が継続しており、駅接近性や住環境から住宅購入の選択肢として実需が見込め、圏内でも通勤利便性や住環境の良好な住宅地に対する需要は安定している。中心価格帯は、新築戸建住宅で３５００万円から４０００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺では賃貸マンションやアパート等の収益物件も見られるが、快適性を重視する既成住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 中小規模一般住宅が多く、一部に賃貸マンション等収益物件も見られる住宅地域である。当該近隣地域の標準的画地に於いては、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住快適性を重視して売買等の意思決定が為されると考えられ、各事例の軽重を加味して決定した比準価格の信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東粉浜駅北東方
距離	310 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市住吉区大阪府大阪市住吉区東粉浜２丁目１番１３３
標準地の範囲
東	10 m
西	10 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	16 m
面積	136 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅勢圏の既成住宅地では地縁選好性や個別化による市場性の優劣を伴うが需要は従来底堅い。人口動態と地域格差の拡大、紛争やコロナ禍が招いた経済秩序の混乱も生じているが、地価は当面安定的に推移すると予測する。 (2)中小規模一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、現況を維持して推移するものと予測する。駅接近等の生活利便性による実需から、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 85万2,948 円 1平米 25万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 85万2,948円 1平米 25万8,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向。実態経済の下振れリスクが高いなか、コロナ禍からの回復過程では住宅需要が拡大し、地価は高止まり、上昇基調で推移している。 (2)住吉区の人口は微減、住宅着工戸数は増加傾向にあり、知名度等から選好性の高い住宅地を中心に需要は安定的に推移している。
地域要因
(1)低金利環境の容認、金余りの状況から堅調な動きが続く。建築費高止まり、実質購買力低下等から戸建市場が内向きで活性化しない先行き懸念もある。 (2)地域要因に変動はないが、生活利便性等の良好な既成住宅地域として地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)要因変動は特にないが、画地条件による個別化の動きが依然強い。物件ごとに選別されるが、全体として大きめの戸建需要が減っている向きもある。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区東粉浜２丁目１番１３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,252 円／平米 75万1,295 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,604 円／平米 72万6,011 円／坪
標準価格 平米 坪	25万4,171 円／平米 84万289 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区東粉浜２丁目１番１３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万9,660 円／平米 72万6,196 円／坪
推定価格 平米 坪	23万7,649 円／平米 78万5,668 円／坪
標準価格 平米 坪	28万7,016 円／平米 94万8,875 円／坪
査定価格 平米 坪	28万7,000 円／平米 94万8,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	210 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区東粉浜２丁目１番１３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,853 円／平米 63万7,572 円／坪
推定価格 平米 坪	18万7,985 円／平米 62万1,478 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,136 円／平米 80万7,114 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区東粉浜２丁目１番１３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,725 円／平米 68万6,739 円／坪
推定価格 平米 坪	20万934 円／平米 66万4,288 円／坪
標準価格 平米 坪	27万4,126 円／平米 90万6,261 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区東粉浜２丁目１番１３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万9,668 円／平米 118万9,062 円／坪
推定価格 平米 坪	35万7,175 円／平米 118万821 円／坪
標準価格 平米 坪	31万8,338 円／平米 105万2,425 円／坪
査定価格 平米 坪	31万8,000 円／平米 105万1,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	聖天山風致地区
特別な事情