土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府大阪市住吉区南住吉4-60-4 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 大阪市住吉区
大阪府大阪市住吉区南住吉4丁目60番4 (大阪住吉)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域)
  • 我孫子前駅 から 450m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
61万1,610
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
18万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 大阪市住吉区大阪府大阪市住吉区南住吉4丁目60番4
価格時点 2023
駅名 我孫子前駅 から 450m
路線価
1坪当たり 1坪 61万1,610
1平米当たり 1平米 18万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月24日
鑑定評価額 総額
2,260万
(93 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 80万3,358
1平米 24万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2023年01月06日
鑑定評価額 総額
2,260万
(93 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 80万3,358 円/坪
1平米 24万3,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏はJR、南海、地下鉄各沿線で市南部域。需要者は当区及び周辺区居住の一次・二次取得者層である。最寄り2駅に程近く、周辺に商業施設が多く、やや雑多な地域形成ながら街区整然的で随時建替え等も進み、利便性と割安感から堅調な実需が見込まれる。建材・設備等の価格高騰、グロス価格抑制の動きから調整圧力が強まっており、建売分譲は売却期間の長期化も見られるが、比較的強気姿勢が可能な地域に絞り込み、数区画単位など一定の供給がある。

(2) 同一需給圏は、南海本線、南海高野線、JR阪和線、OsakaMetro御堂筋線沿線の概ね住吉区、隣接区内の住宅地域である。近隣地域は、社会的環境が普通の戸建住宅地域であるが、需要は安定的である。需要者の中心は、住吉区内居住の一次取得者である。市場においては、土地価格、建物価格はともに上昇し、成約価格も上昇しているが、やや供給不足の状況である。市場の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で3,500~4,000万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺では賃貸マンションやアパート等の収益物件も見られるが、快適性を重視する既成住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

(2) 近隣地域の標準的使用は低層住宅地で、市場参加者は快適性及び利便性を重視する自己の居住用目的の一般所得者が中心である。市場性の観点に着目した比準価格は実証的であるが、収益性の観点に着目した収益価格は居住の快適性等を指向する住宅地域に存するため低位な価格となった。従って、比準価格を重視し、収益価格は比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 我孫子前駅北東方
距離 450 m
土地の状態
土地面積 28.1 坪 (93 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 3.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大阪市住吉区大阪府大阪市住吉区南住吉4丁目60番4
標準地の範囲
30 m
西 70 m
25 m
25 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 5 m
奥行き 18 m
面積 90 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅勢圏の既成住宅地では地縁選好性や個別化による市場性の優劣を伴うが需要は従来底堅い。人口動態と地域格差の拡大、紛争やコロナ禍が招いた経済秩序の混乱も生じているが、地価は当面安定的に推移すると予測する。

(2)近隣地域は戸建住宅が建ち並び、連棟式住宅、空地等も見られる戸建住宅地域であるが、地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準はやや上昇傾向になると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 85万2,948
1平米 25万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 82万6,500
1平米 25万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 85万2,948
1平米 25万8,000
前年から次年への変動率 0.4 %
2022年
1坪 80万52
1平米 24万2,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 82万6,500
1平米 25万
前年から次年への変動率 0.4 %
2019年
1坪 80万52
1平米 24万2,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向。実態経済の下振れリスクが高いなか、コロナ禍からの回復過程では住宅需要が拡大し、地価は高止まり、上昇基調で推移している。

(2)我が国の景気は緩やかな回復基調にあり、金融資本市場の変動等が懸念される中、「大阪・関西万博」の開催は不動産市場への期待感を高めている。

地域要因
(1)低金利環境の容認、金余りの状況から堅調な動きが続く。建築費高止まり、実質購買力低下等から戸建市場が内向きで活性化しない先行き懸念もある。

(2)住吉区は人口減少率が周辺区よりやや小さく、地価はやや上昇傾向にある。

個別的要因 (1)要因変動は特にないが、画地条件による個別化の動きが依然強い。物件ごとに選別されるが、全体として大きめの戸建需要が減っている向きもある。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 212
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市住吉区
地域 大阪府大阪市住吉区南住吉4丁目60番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
23万420 円/平米
76万1,769 円/坪
推定価格 平米
22万4,604 円/平米
74万2,541 円/坪
標準価格 平米
24万6,818 円/平米
81万5,980 円/坪
査定価格 平米
25万7,000 円/平米
84万9,642 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 210
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市住吉区
地域 大阪府大阪市住吉区南住吉4丁目60番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
19万864 円/平米
63万996 円/坪
推定価格 平米
19万1,627 円/平米
63万3,519 円/坪
標準価格 平米
24万1,344 円/平米
79万7,883 円/坪
査定価格 平米
25万1,000 円/平米
82万9,806 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 216
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市住吉区
地域 大阪府大阪市住吉区南住吉4丁目60番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
16万5,866 円/平米
54万8,353 円/坪
推定価格 平米
16万7,027 円/平米
55万2,191 円/坪
標準価格 平米
25万6,965 円/平米
84万9,526 円/坪
査定価格 平米
26万7,000 円/平米
88万2,702 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 201
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市住吉区
地域 大阪府大阪市住吉区南住吉4丁目60番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
26万5,185 円/平米
87万6,702 円/坪
推定価格 平米
25万5,496 円/平米
84万4,670 円/坪
標準価格 平米
25万8,338 円/平米
85万4,065 円/坪
査定価格 平米
26万9,000 円/平米
88万9,314 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 201
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市住吉区
地域 大阪府大阪市住吉区南住吉4丁目60番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
20万5,816 円/平米
68万428 円/坪
推定価格 平米
20万5,205 円/平米
67万8,408 円/坪
標準価格 平米
23万5,327 円/平米
77万7,991 円/坪
査定価格 平米
24万5,000 円/平米
80万9,970 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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