路線価 (2023) 大阪府大阪市住吉区墨江4-2-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市住吉区大阪府大阪市住吉区墨江４丁目２番１
価格時点	2023 年
駅名	沢ノ町駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	5,890万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 73万7,238 円 1平米 22万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,890万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 73万7,238 円／坪 1平米 22万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は住吉区及び隣接区等における商業地域である。主な需要者は、収益物件の開発を目的する不動産業者や店舗等の出店を企画する事業法人のほか、自らの店舗用地を求める地元法人も見られる。当該地域は近隣型店舗が多く、商圏は狭いものの、希少性の高い駅前商業地のため需要は堅調であり、地価は強含み傾向で推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、総額によりバラツキが認められ判然としない。 (2) 同一需給圏は住吉区及び隣接区等における商業地域である。典型的な需要者は店舗等の出店を計画する事業法人や収益物件の開発等を目的とする不動産業者等が想定される。当該地域は近隣型店舗が多い商業地域で、商況は停滞しているが、駅前商業地という希少性と堅調な投資意欲に牽引されて地価は強含みで推移している。想定される需要者の属性は多種多様で、規模等にばらつきが大きいことから市場の中心価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地期は小規模店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域である。比準価格は地域的特性の類似する事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は収益性の観点から市場価値を反映した価格であるが、想定要素を含み、比準価格と比べてやや低位に試算された。そこで主たる需要者の属性を考慮して、実証的な比準価格を標準としつつ、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格については、想定建物に住宅部分を含んでおり、家賃負担能力の限界の点で価格と相関性の高い賃料を得ることが困難であるため、比準価格と比べてやや低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の商業地域等の事例を採用しており、規範性が高い。従って、本件では、規範性が相対的に高い比準価格を標準としつつ、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沢ノ町駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗兼住宅が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	288 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市住吉区大阪府大阪市住吉区墨江４丁目２番１
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗等が建ち並ぶ至便な商業地域として熟成しており、当面現状のままで推移する。繁華性は低いが、優れた利便性と堅調な投資用不動産需要を背景として、地価は強含み傾向で推移すると予測する。 (2)小規模店舗等が建ち並ぶ至便な商業地域として熟成しており、当面現状のままで推移する。繁華性は低いが、優れた利便性と堅調な投資用不動産需要を背景として、地価は強含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万6,992 円 1平米 23万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 73万626円 1平米 22万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万6,992円 1平米 23万2,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 73万626円 1平米 22万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直しの動きが見られ、駅近くの利便性の良好なエリアを中心に区内の商業地の地価は上昇傾向にある。 (2)金融緩和の継続等の政策効果を背景に投資意欲が堅調に推移しており、地価は総じて強含み傾向で推移している。
地域要因
(1)繁華性は低いものの、駅前の希少性の高い立地であり、地価はやや上昇傾向にある。 (2)繁華性が低いものの、投資意欲は堅調で、駅前商業地という希少性と用途の多様性を背景として地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区墨江４丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万2,355 円／平米 86万7,346 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,454 円／平米 87万4,285 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,205 円／平米 77万976 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	216 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区墨江４丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,394 円／平米 67万5,727 円／坪
推定価格 平米 坪	23万7,903 円／平米 78万6,507 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,198 円／平米 76万4,341 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区墨江４丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,312 円／平米 60万9,335 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,892 円／平米 61万7,865 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,315 円／平米 75万8,115 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	216 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市住吉区墨江４丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万8,601 円／平米 88万7,995 円／坪
推定価格 平米 坪	26万5,472 円／平米 87万7,650 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,870 円／平米 76万9,868 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情