路線価 (2023) 大阪府大阪市東住吉区西今川3-14-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市東住吉区大阪府大阪市東住吉区西今川３丁目１４番１３
価格時点	2023 年
駅名	今川駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3,360万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万3,194 円 1平米 24万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	3,360万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万3,194 円／坪 1平米 24万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄南大阪線、地下鉄谷町線、ＪＲ阪和線等の沿線で、東住吉区を中心とする大阪市南部の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する個人の一次及び二次取得者であり、圏外からの転入は少ない。当該地域は、交通利便性、居住の快適性が概ね確保された既成住宅地域であり、需要は安定している。地価動向は、土地は坪当り８０～８５万円前後、新築建売住宅の価格帯は３５００～４０００万円程度が取引の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線、近鉄南大阪線、ＪＲ阪和線沿線で、東住吉区を中心とする住宅地域一帯。需要者の中心は圏内の居住者及び地縁を有する住宅取得者である。低金利による良好な資金調達環境が継続しており、鉄道駅や商店街への接近性等から住宅購入の選択肢として実需が見込め、圏内でも係る条件を充足する住宅地に対する需要は安定している。中心的価格帯は、新築戸建住宅で総額３０００万円台後半と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は最寄駅に近く賃貸マンション等の収益物件も多く見られるが、成熟した住宅地域であり、住宅地としての快適性を重視する自己使用目的での取引が中心であるため、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められ、比準価格の規範性は高く、収益価格の地価形成への影響は相対的に小さい。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を主として、共同住宅も散見される住宅地域である。当該近隣地域の標準的画地に於いては、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住快適性を重視して売買等の意思決定が為されると考えられ、各事例の軽重を加味して決定した比準価格の信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	今川駅南東方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市東住吉区大阪府大阪市東住吉区西今川３丁目１４番１３
標準地の範囲
東	65 m
西	35 m
南	20 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	17 m
面積	136 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅の中に共同住宅等が見られる駅接近性に恵まれた住宅地域で、特段の地域要因の変動は認められず、今後も利便性に優れた住宅地域としての現状を維持していくと予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成しており、現況維持の推移を予測する。生活利便性等は良好で、地価は上昇傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 83万3,112 円 1平米 25万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 83万9,724 円 1平米 25万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 81万6,582円 1平米 24万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 81万6,582円 1平米 24万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内上位の高齢化傾向が続き、コロナ禍による影響も薄れ、需要選好性の違いから、地価動向は立地条件によるバラツキがみられる。 (2)東住吉区の人口は微増、住宅着工戸数は増加傾向にあり、住環境や利便性等の高い住宅地を中心に需要は安定的に推移している。
地域要因
(1)駅接近性が良好な住宅地域で、地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に変動はないが、利便性等から住宅地としての底堅い実需を背景に、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区西今川３丁目１４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万7,938 円／平米 85万2,743 円／坪
推定価格 平米 坪	24万9,753 円／平米 82万5,683 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,176 円／平米 89万6,508 円／坪
査定価格 平米 坪	27万1,000 円／平米 89万5,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区西今川３丁目１４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,143 円／平米 80万525 円／坪
推定価格 平米 坪	24万2,862 円／平米 80万2,902 円／坪
標準価格 平米 坪	23万6,017 円／平米 78万272 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区西今川３丁目１４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,377 円／平米 57万6,490 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,289 円／平米 60万9,259 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,376 円／平米 81万4,519 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	216 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区西今川３丁目１４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,103 円／平米 79万475 円／坪
推定価格 平米 坪	23万3,638 円／平米 77万2,407 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,449 円／平米 85万4,432 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区西今川３丁目１４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万7,115 円／平米 71万7,782 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,040 円／平米 71万4,228 円／坪
標準価格 平米 坪	25万336 円／平米 82万7,611 円／坪
査定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情