路線価 (2023) 大阪府大阪市東住吉区駒川1-85-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市東住吉区大阪府大阪市東住吉区駒川１丁目８５番２６
価格時点	2023 年
駅名	北田辺駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	3,430万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万2,784 円 1平米 26万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3,430万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万2,784 円／坪 1平米 26万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近鉄南大阪線、ＪＲ阪和線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線で、東住吉区を中心とする住宅地域一帯。需要者の中心は圏内の居住者及び地縁を有する住宅取得者である。低金利による良好な資金調達環境が継続しており、駅接近性等から住宅地購入の選択肢として実需が見込め、圏内でも生活利便性等の良好な住宅地に対する需要は安定している。中心的価格帯は、新築戸建住宅で総額３５００万円～４０００万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏はＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線、近鉄南大阪線等を利用圏域とする一般住宅地域と判定する。主たる需要者は東住吉区及び周辺市区が生活圏の中堅所得者層である。駅接近性の良好な熟成した住宅地域であるため、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。なお、画地規模２０～３０坪程度の新築戸建物件で、総額３，５００万円～４，５００万円程度が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅のほか、周辺には共同住宅等の収益物件も見られる地域である。当該近隣地域の標準的画地に於いては、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住快適性を重視して売買等の意思決定が為されると考えられ、各事例の軽重を加味して決定した比準価格の信頼性が高い。依って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、更に類似の標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地周辺には共同住宅等も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。なお、当地域は一般住宅を主体としたエリアであり、自用目的の取引を中心に地価が形成されているため、収益価格は対象標準地の価格形成に大きな影響を及ぼさないと判断する。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、類似の標準地との検討も踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北田辺駅東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	39.3 坪 (130 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市東住吉区大阪府大阪市東住吉区駒川１丁目８５番２６
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域として熟成しており、現況維持の推移を予測する。駅接近性及び生活利便性から底堅い実需が見込め、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変動要因はなく今後も現状を維持すると思料する。良好な駅接近性を背景に地価は堅調に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 88万9,314 円 1平米 26万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 87万2,784 円 1平米 26万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 88万9,314円 1平米 26万9,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 86万6,172円 1平米 26万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 87万2,784円 1平米 26万4,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 86万6,172円 1平米 26万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東住吉区の人口は微増、住宅着工戸数は増加傾向にあり、住環境や利便性等の高い住宅地を中心に需要は安定的に推移している。 (2)東住吉区の人口は微増傾向にあり、高齢化率は概ね横ばいとなっている。取引件数は増加傾向で推移している。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、利便性等から住宅地としての底堅い実需を背景に、地価は上昇傾向にある。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区駒川１丁目８５番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万9,382 円／平米 72万5,277 円／坪
推定価格 平米 坪	23万2,545 円／平米 76万8,794 円／坪
標準価格 平米 坪	26万3,358 円／平米 87万662 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区駒川１丁目８５番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万1,519 円／平米 93万702 円／坪
推定価格 平米 坪	29万1,096 円／平米 96万2,363 円／坪
標準価格 平米 坪	28万169 円／平米 92万6,239 円／坪
査定価格 平米 坪	28万 円／平米 92万5,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区駒川１丁目８５番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万3,563 円／平米 83万8,279 円／坪
推定価格 平米 坪	25万5,084 円／平米 84万3,308 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,078 円／平米 89万6,184 円／坪
査定価格 平米 坪	27万1,000 円／平米 89万5,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	216 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区駒川１丁目８５番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,792 円／平米 68万6,960 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,385 円／平米 68万5,615 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,181 円／平米 86万6,770 円／坪
査定価格 平米 坪	26万2,000 円／平米 86万6,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区駒川１丁目８５番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,701 円／平米 76万9,310 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,870 円／平米 74万3,420 円／坪
標準価格 平米 坪	26万8,983 円／平米 88万9,258 円／坪
査定価格 平米 坪	26万9,000 円／平米 88万9,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情