路線価 (2023) 大阪府大阪市東住吉区駒川4-3-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市東住吉区大阪府大阪市東住吉区駒川４丁目３番６
価格時点	2023 年
駅名	駒川中野駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 87万6,090 円
1平米当たり	1平米 26万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,260万 円 (69 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万1,062 円 1平米 32万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,260万 円 (69 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万1,062 円／坪 1平米 32万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄南大阪線、地下鉄谷町線、ＪＲ阪和線沿線で大阪市南部の各駅周辺居住者を顧客とする近隣商業地域。需要の中心は生鮮品、日用雑貨等の地元密着型の各種商品サービスを取り扱う個人又は小規模事業者である。周辺地域への大型店の進出により商況は翳りを見せているものの、集客力は安定的であり、コロナ禍により一時減退した店舗需要の回復も見られている。不動産物件は多様で中心価格帯は一概に把握できない状況である。 (2) 同一需給圏は市南部の小規模の小売店舗が建ち並ぶ近隣型商業地域である。主たる需要者は、当区に地縁的選好性を有する個人事業者及び地元法人等が中心となる。市内では著名な商店街であり堅調な集客吸引力を有している。コロナ禍の影響はかなり薄れており、当商店街の針中野駅方面を中心として需要は強含んでいる。中心的価格帯は、画地規模によって異なり、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模店舗を中心に集積した在来型商店街で、自用目的での取引が中心であり、収益物件の取引は少なく、収益価格は厳しい賃貸市場の動向を反映して低位に試算された。したがって、取引市場の実情を考慮して、市場の動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて試算価格を調整し、さらに対象標準地の価格の推移や類似する他の標準地との均衡性等の検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はアーケード商店街である駒川商店街の北部に位置している。比準価格は強含み傾向にある周辺商業地域の取引事例を反映した価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は想定要素を多く含み、価格にやや流動的な側面があるのは否めない。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	駒川中野駅南西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	20.9 坪 (69 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶアーケード内の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市東住吉区大阪府大阪市東住吉区駒川４丁目３番６
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	14 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駒川商店街は比較的人通りの多い繁華な在来型商店街であるが、人通りはコロナ禍前の状態に戻りつつある。また、新規開業店舗も見られ、地価は横ばい傾向に転じつつある。 (2)市内でも有数の繁華性の高い在来型商店街であり、後継者不足、店舗の老朽化等の問題もある一方で店舗の入れ替わり、新陳代謝の動きも見受られ、活性化の兆しも見られる。地価は上昇圧力が高まってきている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 112万734 円 1平米 33万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 111万816 円 1平米 33万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 112万734円 1平米 33万9,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 108万7,674円 1平米 32万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 108万7,674円 1平米 32万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区商業地はインバウンドの依存度が低いものの、近隣型店舗が多くコロナ禍による影響も薄れ、飲食店を中心に店舗需要が回復傾向にある。 (2)小規模近隣型店舗へのコロナ禍の影響は薄れており、店舗需要は強含んできており、当区内の商業地の地価は持ち直し局面に入りつつある。
地域要因
(1)大阪を代表する商店街の一つとして健闘しており、人通りや商況は回復傾向にある。 (2)市内でも有数の繁華性の高いアーケード商店街であり、商店街特有の問題は依然あるものの、新陳代謝も見られ、場所的希少性は増してきている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区駒川４丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	64万2,680 円／平米 212万4,700 円／坪
推定価格 平米 坪	59万2,099 円／平米 195万7,479 円／坪
標準価格 平米 坪	38万9,795 円／平米 128万8,662 円／坪
査定価格 平米 坪	39万 円／平米 128万9,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	384 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区駒川４丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万8,690 円／平米 197万9,269 円／坪
推定価格 平米 坪	60万2,881 円／平米 199万3,125 円／坪
標準価格 平米 坪	41万8,958 円／平米 138万5,075 円／坪
査定価格 平米 坪	41万9,000 円／平米 138万5,214 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区駒川４丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,750 円／平米 78万9,308 円／坪
推定価格 平米 坪	24万421 円／平米 79万4,832 円／坪
標準価格 平米 坪	28万2,516 円／平米 93万3,998 円／坪
査定価格 平米 坪	28万3,000 円／平米 93万5,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区駒川４丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,312 円／平米 60万9,335 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,892 円／平米 61万7,865 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,095 円／平米 87万6,404 円／坪
査定価格 平米 坪	26万5,000 円／平米 87万6,090 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区駒川４丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万5,149 円／平米 67万8,223 円／坪
推定価格 平米 坪	25万6,436 円／平米 84万7,777 円／坪
標準価格 平米 坪	31万4,260 円／平米 103万8,944 円／坪
査定価格 平米 坪	31万4,000 円／平米 103万8,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	384 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情