路線価 (2023) 大阪府大阪市西成区岸里東1-29-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西成区大阪府大阪市西成区岸里東１丁目２９番９
価格時点	2023 年
駅名	岸里玉出駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	4,790万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 70万872 円 1平米 21万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,770万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万7,566 円／坪 1平米 21万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は地下鉄、南海各沿線で市南部域。需要者は当区及び周辺区に居住する一次・二次取得者層である。最寄り３駅に程近い住宅街であるが、街区整然的で随時建替え等も進み、出物も稀少なことから、公園周りの街並みと利便性に見合う堅調な実需が見込まれる。建売分譲は比較的強気姿勢が可能な地域に絞り込み、売却期間の長期化は限られ、数区画単位など一定の供給がある。建築コスト転嫁の期待性も加味して、戸建分譲を中心に住宅市場は過熱感が強い。 (2) 同一需給圏は西成区を中心に、地下鉄四つ橋線、南海本線、南海高野線沿線の住宅地域。需要者の中心は上記地域に地縁性を有する居住者が中心で、圏外からの転入は少ない。市場の需給動向については、当区内においては居住環境等に優れた地域であり、緩やかながらも市況の回復も窺え、小規模開発による建売住宅や個人間の中古住宅取引も堅調で、地価は上昇傾向となっている。中心となる価格帯は、新築戸建物件で総額３０００万円～３５００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺では賃貸マンションやアパート等の収益物件も見られるが、快適性を重視する既成住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 近隣地域内には収益マンションも散見されるが、自用の戸建住宅の取引が中心である。本件評価では、比準価格については多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。収益価格については、収益性よりも居住の快適性・利便性が指向される地域であることからやや低めの試算結果となった。よって、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、前年代表標準地の価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岸里玉出駅北東方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	68.4 坪 (226 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西成区大阪府大阪市西成区岸里東１丁目２９番９
標準地の範囲
東	15 m
西	20 m
南	15 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16 m
面積	224 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅勢圏の既成住宅地では地縁選好性や個別化による市場性の優劣を伴うが需要は従来底堅い。人口動態と地域格差の拡大、紛争やコロナ禍が招いた経済秩序の混乱も生じているが、地価は当面安定的に推移すると予測する。 (2)当該地域においては格別の地域要因の変動はなく、当面、現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準については、周辺住宅地の取引動向等から判断して、上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 71万790 円 1平米 21万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 73万626 円 1平米 22万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 71万790円 1平米 21万5,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 69万954円 1平米 20万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 73万626円 1平米 22万1,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 69万954円 1平米 20万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向。実態経済の下振れリスクが高いなか、コロナ禍からの回復過程では住宅需要が拡大し、地価は高止まり、上昇基調で推移している。 (2)当区も緩やかながらも景気の回復傾向が窺え、不動産の需給動向についてはコロナ禍後を見据えたかのような動きも見られ、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)低金利環境の容認、金余りの状況から堅調な動きが続く。建築費高止まり、実質購買力低下等から戸建市場が内向きで活性化しない先行き懸念もある。 (2)街区が整然とし、当区内においては居住環境に恵まれた住宅地域を維持しており、特段の地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)要因変動は特にないが、画地条件による個別化の動きが依然強い。物件ごとに選別されるが、全体として大きめの戸建需要が減っている向きもある。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区岸里東１丁目２９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,978 円／平米 54万2,111 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,575 円／平米 52万943 円／坪
標準価格 平米 坪	21万1,794 円／平米 70万191 円／坪
査定価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区岸里東１丁目２９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万3,261 円／平米 70万5,041 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,084 円／平米 68万1,314 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,043 円／平米 66万7,954 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区岸里東１丁目２９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,150 円／平米 49万9,702 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,918 円／平米 48万2,405 円／坪
標準価格 平米 坪	23万8,039 円／平米 78万6,957 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区岸里東１丁目２９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,221 円／平米 41万7,287 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,337 円／平米 40万4,446 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,023 円／平米 77万374 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情