路線価 (2023) 大阪府大阪市西成区岸里3-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西成区大阪府大阪市西成区岸里３丁目６番
価格時点	2023 年
駅名	岸里玉出駅 から 240m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,170万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万4,014 円 1平米 21万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万708 円／坪 1平米 21万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西成区中部から南部及び住之江区北部の住宅地域や住宅系混在地域である。西成区内の住宅地需要者は全般的に地縁性のある者が中心であるが、対象地域は利便性に優れることから一次取得者を中心に外部からの需要者も期待できる。このような堅調な需要選好性に牽引されて地価は上昇傾向となっている。中心価格帯は土地のみで２，０００万円台前半、新築戸建住宅で３，０００万円台後半から４，０００万円台前半程度である。 (2) 同一需給圏は西成区を中心に、地下鉄四つ橋線、南海本線、南海高野線沿線の住宅地域である。需要者は主に同一需給圏内に地縁性を有する居住者が中心で、当区外からの転入は殆ど見られない。地下鉄岸里駅にも近く、少し足を伸ばせば天下茶屋駅も徒歩圏内であり、良好な利便性を有する。居住環境により、小規模開発による建売住宅や個人間の中古住宅取引が主体である。戸建新築物件では総額３，０００万円代半ばから後半程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 良好な利便性から共同住宅も混在しているが、住宅家賃は総額で頭打ちになる傾向を有するため収益価格は比準価格に比して低位に試算された。比準価格の試算で採用した事例は同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場性を反映しており、規範性が高い。住環境を重視した自用目的の需要選好性が高い地域であることを考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域には、賃貸共同住宅等の収益物件が認められるが、自用目的での取引が中心である。本件評価では、比準価格については多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。収益価格については居住の快適性・利便性が指向される地域であることからやや低位に求められた。よって、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岸里玉出駅北西方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西成区大阪府大阪市西成区岸里３丁目６番
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	15 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した住宅地域であり、当面現状のまま推移すると思われる。当区内でも利便性や住環境は良好で、住宅や投資物件に対する需要選好性も高いため地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)地域要因に特段の変動は認められず、当面は概ね現状のままで推移すると考えられる。街区が整然とし、交通接近、生活利便性等は良好であることから需要は底堅く、地価はやや上昇傾向にて推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 75万3,768 円 1平米 22万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 71万790円 1平米 21万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 75万3,768円 1平米 22万8,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 71万790円 1平米 21万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種政策効果等を背景として、住宅に対する実需や投資需要は堅調であり、地価は総じて上昇傾向で推移している。 (2)区内人口は減少傾向にあるが、各種政策効果等を背景として、住宅に対する実需や投資需要は復調しており、地価は強含み傾向で推移し始めている。
地域要因
(1)良好な利便性や住環境を有する住宅に対する実需の他、投資意欲も堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)利便性が良好で、需要は強含んでいる。その他対象標準地の価格形成に直接影響を及ぼすような変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区岸里３丁目６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万3,261 円／平米 70万5,041 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,084 円／平米 68万1,314 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,466 円／平米 74万8,697 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区岸里３丁目６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,978 円／平米 54万2,111 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,575 円／平米 52万943 円／坪
標準価格 平米 坪	22万5,107 円／平米 74万4,204 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	212 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市西成区岸里３丁目６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,770 円／平米 57万4,484 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,726 円／平米 56万7,726 円／坪
標準価格 平米 坪	23万9,173 円／平米 79万706 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市西成区岸里３丁目６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,608 円／平米 45万8,238 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,440 円／平米 46万989 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,192 円／平米 68万4,977 円／坪
査定価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情