路線価 (2023) 大阪府大阪市西成区旭2-1-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西成区大阪府大阪市西成区旭２丁目１番２
価格時点	2023 年
駅名	花園町駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	2,940万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万1,856 円 1平米 17万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,940万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万1,856 円／坪 1平米 17万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は地下鉄、南海各沿線で市南部域。梅南通背後の通り筋で併用住宅が多く、密度の高い雑多な街並みが連なり、維持傾向が強い。都心部近接性と割安感から底堅い需要が見込まれ、高買い、高売りを招きやすい状況にあるが、全般に出し値は高止まり、採算割れの宿泊系の転売需要は消失し事例は限られる。建売分譲は建材等のコスト高止まりの気配から調整圧力が強まっているが、素地売り、損切りも早く、長期戦略を取れない業態が多く、過熱気味である。 (2) 同一需給圏の範囲は、地下鉄四つ橋線、同堺筋線、南海本線等の沿線で、西成区を中心とする住宅地の圏域である。特に当区北中部の住宅地域との価格牽連性が高い。需要者の中心は地縁性を有する一次取得者であり、その優れた交通利便性から、戸建住宅に対する実需は強含んでおり、地価はやや上昇傾向で推移している。中心価格帯は、土地のみで２，０００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円台後半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺では賃貸マンションやアパート等の収益物件も見られるが、快適性を重視する既成住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 近隣地域には、賃貸共同住宅等の収益物件が認められるが、自用目的での取引が中心である。本件評価では、比準価格については多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。収益価格については居住の快適性・利便性が指向される地域であることからやや低位に求められた。よって、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	花園町駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西成区大阪府大阪市西成区旭２丁目１番２
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	30 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅勢圏の既成住宅地では地縁選好性や個別化による市場性の優劣を伴うが需要は従来底堅い。人口動態と地域格差の拡大、紛争やコロナ禍が招いた経済秩序の混乱も生じているが、地価は当面安定的に推移すると予測する。 (2)特に大きな地域要因の変動はなく、当面は、現状のままで推移するものと予測される。最寄り駅や都心部等への接近性が良好で、戸建住宅に対する実需等も堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向。実態経済の下振れリスクが高いなか、コロナ禍からの回復過程では住宅需要が拡大し、地価は高止まり、上昇基調で推移している。 (2)区内人口は減少傾向にあるが、各種政策効果等を背景として、住宅に対する実需や投資需要は復調しており、地価は強含み傾向で推移し始めている。
地域要因
(1)低金利環境の容認、金余りの状況から堅調な動きが続く。建築費高止まり、実質購買力低下等から戸建市場が内向きで活性化しない先行き懸念もある。 (2)良好な利便性を背景として住宅に対する実需の他、投資意欲も盛り返している。その他、価格形成に直接影響を及ぼすような変動は認められない。
個別的要因	(1)要因変動は特にない。交通至便な下町で割安感が強く、物件ごとに選別されるが、往来の再開を受けて中国・アジア系の定住需要も見込まれる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区旭２丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,709 円／平米 60万7,342 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,981 円／平米 60万4,935 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,113 円／平米 58万2,230 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区旭２丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,710 円／平米 64万3,711 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,656 円／平米 63万3,615 円／坪
標準価格 平米 坪	17万8,285 円／平米 58万9,410 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	215 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区旭２丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,510 円／平米 45万4,608 円／坪
推定価格 平米 坪	16万976 円／平米 53万2,187 円／坪
標準価格 平米 坪	20万219 円／平米 66万1,924 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区旭２丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,612 円／平米 36万8,989 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,947 円／平米 37万97 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,694 円／平米 58万7,456 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情