路線価 (2023) 大阪府大阪市西成区鶴見橋1-44-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西成区大阪府大阪市西成区鶴見橋１丁目４４番３
価格時点	2023 年
駅名	花園町駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 90万9,150 円
1平米当たり	1平米 27万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億6,500万 円 (426 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 127万9,422 円 1平米 38万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億6,500万 円 (426 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 128万2,728 円／坪 1平米 38万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近傍各駅周辺の沿道商業地域。高度利用が可能で投資用物件の開発を企図した法人、投資家の需要が集中する傾向が強く、商業機能や街並みの更新が期待される状況にある。内外投資需要の取引利回りは維持ないし下向きとみられるが、投資適格の収益物件についてもエンドに収まらず、金利差狙いで高止まりといった動きが常態化している。円安基調が続き、中国系富裕層などの投資意欲が依然旺盛で、往来の再開を受けて投資規模が拡大する機運もある。 (2) 同一需給圏は当区及びその周辺区の幹線道路沿いに店舗や店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。需要者は法人、不動産業者のほか投資家による競合も見込まれる。市場の需給動向は、コロナ禍の影響もやや薄れ、市況も緩やかながらも回復傾向にあり、寧ろコロナ禍後を見据えた不動産投資が堅調な動きとなっている。中心価格帯としては、取引にはばらつきがあり、当該地域内での中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は中長期的観点から店舗兼共同住宅を想定して求めたが、その建築コストが賃料を介して収益性に反映される部分には限界があること、並びに賃貸市場において需要者の支払可能賃料に総額的制約があり、資産価値に見合った賃料を徴収できないことなどから、低位に求められたと判断する。よって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、店舗事務所ビルに病院等が混在する路線商業地である。比準価格については、価格牽連性を有する周辺路線商業地の取引事例から適正に試算し得た。収益価格は、需要者が重視する価格ではあるが、想定要素を多く含み試算価格の安定性にやや難がある。よって、比準価格を重視しつつも収益性を重視する商業地にも鑑みて収益価格を関連付け、前年代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	花園町駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	128.9 坪 (426 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗事務所ビルに病院等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西成区大阪府大阪市西成区鶴見橋１丁目４４番３
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	0 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	13 m
面積	429 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)インバウンドの増勢に基因する店舗やホテルの稼働率、回復状況には濃淡があるが、開発適地の需給逼迫感が強く、立地稀少性から内外投資資金の流入が続き、建築コスト転嫁の期待性も加味して採算地価は強含みである。 (2)地域要因に特段の変動はなく、当面、現状の商環境を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準については、コロナ禍後を見据えた不動産投資も堅調なことから、上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 139万5,132 円 1平米 42万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 138万5,214 円 1平米 41万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 139万5,132円 1平米 42万2,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 122万9,832円 1平米 37万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 138万5,214円 1平米 41万9,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 122万9,832円 1平米 37万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済秩序の混乱が生じる中、業績の２極化、与信の絞り込み懸念はあるが、実需ベースの流動性が継続し、採算に乗る業物の流通性は良好である。 (2)当区も緩やかながらも景気の回復傾向が窺え、不動産の需給動向についてはコロナ禍後を見据えたかのような動きも見られ、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)中国系の小規模な投資が継続しているほか、大手資本を中心に家電量販店の誘致やマンション建設を企図した沿道面大地の大型取引が増えている。 (2)駅至近の商業地で希少性が高い。地価はコロナ禍後を見据え上昇している。その他価格形成に影響を及ぼすような変動は、特に認められない。
個別的要因	(1)変動はない。市況回復を見越した動きが随時みられ、店舗賃料は底堅い。用途の可変性を有する面大地の効用は依然として高く、供給は限られる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	215 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区鶴見橋１丁目４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,600 円／平米 78万8,812 円／坪
推定価格 平米 坪	23万4,199 円／平米 77万4,262 円／坪
標準価格 平米 坪	37万2,335 円／平米 123万940 円／坪
査定価格 平米 坪	40万2,000 円／平米 132万9,012 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	215 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区鶴見橋１丁目４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万1,590 円／平米 103万117 円／坪
推定価格 平米 坪	31万8,829 円／平米 105万4,049 円／坪
標準価格 平米 坪	45万2,240 円／平米 149万5,105 円／坪
査定価格 平米 坪	48万8,000 円／平米 161万3,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	南
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区鶴見橋１丁目４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万9,959 円／平米 69万4,124 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,269 円／平米 70万1,761 円／坪
標準価格 平米 坪	39万6,764 円／平米 131万1,702 円／坪
査定価格 平米 坪	42万9,000 円／平米 141万8,274 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区鶴見橋１丁目４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万9,286 円／平米 168万3,700 円／坪
推定価格 平米 坪	51万8,453 円／平米 171万4,006 円／坪
標準価格 平米 坪	39万8,810 円／平米 131万8,466 円／坪
査定価格 平米 坪	43万1,000 円／平米 142万4,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	573 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区鶴見橋１丁目４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,774 円／平米 53万4,825 円／坪
推定価格 平米 坪	18万7,019 円／平米 61万8,285 円／坪
標準価格 平米 坪	34万1,276 円／平米 112万8,258 円／坪
査定価格 平米 坪	36万9,000 円／平米 121万9,914 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	15.1 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情