路線価 (2023) 大阪府大阪市西成区天下茶屋3-20-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西成区大阪府大阪市西成区天下茶屋３丁目２０番１７
価格時点	2023 年
駅名	天下茶屋駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万8,058 円 1平米 19万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,820万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万4,752 円／坪 1平米 19万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近傍各駅周辺の商業地域。アーケード街で客足の流動性、機能更新性にも欠けるが、駅前で出物も稀少なことから、地縁事業者やオーナー等による買い上りの傾向も認められる。インバウンド向けの出店等は見込めないが、天下茶屋駅前の商業ポテンシャルが延伸するなか、店舗賃料が底堅く推移しており、住宅牽連性も相俟って採算地価は従来水準に回帰することが見込まれる。既存店舗床の継続使用を前提とした中古建付地ベースの取引も想定される。 (2) 同一需給圏は西成区及び周辺区の商業地域。需要者の中心は地縁性を有する個人事業者。アーケード商店街の商圏は限定的で、背後人口の減少、高齢化、大規模商業施設に対する競争力の低下等の構造的な問題を抱えるが、対象地は最寄駅との位置関係に優れ、顧客の往来も比較的多く、加えて、緩やかながらも市況の回復もあり、需給動向は底堅くなっている。商店街内での取引は非常に閉塞的で、個別性についても多様であるため中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は中長期的観点から店舗兼共同住宅を想定して求めたが、その建築コストが賃料を介して収益性に反映される部分には限界があること、並びに賃貸市場において需要者の支払可能賃料に総額的制約があり、資産価値に見合った賃料を徴収できないことなどから、低位に求められたと判断する。よって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法において採用した事例は、同一需給圏内の商業地域等に存するものであるため、比準価格は近時の市場実態を適切に示している。収益価格は建物の建設と賃貸を想定して試算した理論的な価格であるが、想定要素を多分に含み、住宅部分も含んでいるため試算価格が低水準であり、流動的になることが欠点である。よって、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	天下茶屋駅東方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	28.7 坪 (95 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	診療所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西成区大阪府大阪市西成区天下茶屋３丁目２０番１７
標準地の範囲
東	80 m
西	10 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗又は店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	20 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前アーケード付商店街で従来衰退傾向にあることは否めないが、供給は限られ立地規模、利用効率に応じて底堅い需要がある。紛争やコロナ禍が招いた経済秩序の混乱も生じているが、当面安定的に推移すると予測する。 (2)小規模店舗が建ち並ぶアーケード商店街で、当面、現状の商環境で推移すると予測する。競争力劣位等の構造的問題はあるが、好立地で、また、緩やかながらも市況の回復も見られ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 65万7,894 円 1平米 19万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 66万7,812 円 1平米 20万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 65万7,894円 1平米 19万9,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 66万7,812円 1平米 20万2,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済秩序の混乱が生じる中、業績の２極化、与信の絞り込み懸念はあるが、実需ベースの流動性が継続し、採算に乗る業物の流通性は良好である。 (2)当区も緩やかながらも景気の回復傾向が窺え、不動産の需給動向についてはコロナ禍後を見据えたかのような動きも見られ、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)来街者流量に乏しいものの、飲食関連業者の出店意欲は強い。将来像を踏まえた実需が潜在するが、余裕資産を持つ既存物販店の新陳代謝が進まない。 (2)アーケード商店街の構造的問題はあるが、駅至近の利便性の高い商店街であり、また、緩やかながらも市況の回復もあり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)変動はない。市況回復を見越した動きが随時みられるが、終日観光客で溢れたコロナ前の活況には当面戻らず、採算割れの投機的取引は停滞している。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区天下茶屋３丁目２０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,880 円／平米 75万3,371 円／坪
推定価格 平米 坪	23万1,526 円／平米 76万5,425 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,216 円／平米 64万5,384 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区天下茶屋３丁目２０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,531 円／平米 64万3,119 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,568 円／平米 63万9,936 円／坪
標準価格 平米 坪	21万4,361 円／平米 70万8,677 円／坪
査定価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区天下茶屋３丁目２０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万256 円／平米 56万2,866 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,406 円／平米 58万3,198 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,102 円／平米 65万1,619 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区天下茶屋３丁目２０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,252 円／平米 53万9,711 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,568 円／平米 60万6,876 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,078 円／平米 64万4,928 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	211 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区天下茶屋３丁目２０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,492 円／平米 85万4,575 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,204 円／平米 68万5,016 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,748 円／平米 63万7,225 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情