路線価 (2023) 大阪府大阪市西成区萩之茶屋2-1-22外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西成区大阪府大阪市西成区萩之茶屋２丁目１番２２外
価格時点	2023 年
駅名	萩ノ茶屋駅 から 310m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (77 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (77 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万7,074 円／坪 1平米 22万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近傍各駅周辺の商業地域。萩之茶屋一帯のエリアは都心外縁部のターミナル駅に臨み、旧態依然といえども広域幹線道路の背後にあって街区整然的であり、商業配置としての連続性が概ね維持され、中低層利用が可能な店舗適地として用途の可変性が認められる。周辺開発動向などから商業機能や街並みの更新が期待される状況もみられ、飲食関連の出店意欲は強く、賃料は底堅い。既存店舗床の継続使用を前提とした中古建付地ベースの取引も想定される。 (2) 同一需給圏の範囲は、西成区及びその周辺区内の商業地域である。需要者の中心は不動産開発業者や事業者と思われる。コロナ禍前は、都心部に近く簡易宿泊所が多く存する地域性等からインバウンドによる宿泊客が多く、地価は上昇していた。アフターコロナを見据えると、商的ポテンシャルは高く、これを見込んだ高額取引もみられる。当該地域の取引は個別性が多様であるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は中長期的観点から店舗兼共同住宅を想定して求めたが、その建築コストが賃料を介して収益性に反映される部分には限界があること、並びに賃貸市場において需要者の支払可能賃料に総額的制約があり、資産価値に見合った賃料を徴収できないことなどから、低位に求められたと判断する。よって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内は自用店舗や簡易宿泊所等が中心であり、収益性を重視すべき商業地域内に存するものの収益価格は土地を含む投資採算に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に試算されている。市場参加者は自用目的の事業者等が中心であるため収益性よりも市場性を反映した比準価格が重視されている。したがって、比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	萩ノ茶屋駅東方
距離	310 m
土地の状態
土地面積	23.3 坪 (77 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	簡易ホテル、飲食店、小売店舗の並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西成区大阪府大阪市西成区萩之茶屋２丁目１番２２外
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	13 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)あいりん地区の通り筋沿いに展開する中心商業地域であり、古くから特異性が有するが、現下の立地稀少性、商業ポテンシャルの延伸を見越した底堅い需要が潜在していると見込まれ、当面安定的に推移すると予測する。 (2)簡易ホテルや飲食店等が建ち並ぶ、あいりん地区内の商業地域である。未だコロナ禍前の様子には程遠いが、アフターコロナを見据えた不動産取引もみられ、地価は今後徐々に上昇の度合いを強めていくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 78万3,522 円 1平米 23万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 80万52 円 1平米 24万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 78万3,522円 1平米 23万7,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 80万52円 1平米 24万2,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済秩序の混乱が生じる中、業績の２極化、与信の絞り込み懸念はあるが、実需ベースの流動性が継続し、採算に乗る業物の流通性は良好である。 (2)コロナ禍による影響は薄れてきている。需要は強含み傾向であり、地価は上昇の度合いを強める地点が広がりを見せてきている。
地域要因
(1)開発適地の需給逼迫感が強く採算地価は強含みである。中国系富裕層の投資意欲が依然旺盛で、往来の再開を受けて投資規模が拡大する機運もある。 (2)繁華性はコロナ禍前の状況には遠く及ばないものの、商的潜在力に着目し、アフターコロナを見据えた不動産取引も見られ、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)変動はない。市況回復を見越した動きが随時みられるが、終日観光客で溢れたコロナ前の活況には当面戻らず、採算割れの投機的取引は停滞している。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区萩之茶屋２丁目１番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,880 円／平米 75万3,371 円／坪
推定価格 平米 坪	23万1,526 円／平米 76万5,425 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,865 円／平米 77万3,158 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区萩之茶屋２丁目１番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,531 円／平米 64万3,119 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,568 円／平米 63万9,936 円／坪
標準価格 平米 坪	25万5,367 円／平米 84万4,243 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区萩之茶屋２丁目１番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万256 円／平米 56万2,866 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,406 円／平米 58万3,198 円／坪
標準価格 平米 坪	23万4,582 円／平米 77万5,528 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区萩之茶屋２丁目１番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,252 円／平米 53万9,711 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,568 円／平米 60万6,876 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,778 円／平米 76万6,258 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	211 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区萩之茶屋２丁目１番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,492 円／平米 85万4,575 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,204 円／平米 68万5,016 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,462 円／平米 75万8,601 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情