路線価 (2023) 大阪府大阪市西成区南津守5-22-94 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西成区大阪府大阪市西成区南津守５丁目２２番９４
価格時点	2023 年
駅名	北加賀屋駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,234 円／坪 1平米 8万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は西成区並びに周辺区及び周辺市における工業地域及び工業系混在地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性のある事業者が中心になると考えられる。市況は緩やかながらも回復傾向にあり、中小事業者による新規投資意欲にも力強さが感じられていることから地価は上昇傾向で推移している。工業地の取引される規模等は多種多様であり、中心になる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏の範囲は広域交通網を背景に大阪市内とその隣接市区における工業地域及び工業系混在地域である。想定される需要者は中小規模の工業系事業者が中心になっている。大消費地に近く、労働力の確保が容易で、かつ工業集積性の高い工業地は希少で、力強い投資意欲が地価を牽引している。工業地の取引規模等は多種多様で、中心になる価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法で採用した事例は同一需給圏内の工業地域等に存するものであり、比準価格は近時における市場の実態を反映した実証性の高い価格である。収益価格は建物の建設と賃貸を想定した理論的な価格であるが、想定要素を多分に含み、不安定になるきらいがある。したがって、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法で採用した事例は同一需給圏内の工業地域等に存するものであり、比準価格は近時の市場実態を適切に示している。収益価格は建物の建設と賃貸を想定した理論的な価格であるが、想定要素を多分に含み、工業団地内では自用目的の取引が中心になることも考慮すると規範性の相対的劣位は否めない。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北加賀屋駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	42 坪 (139 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場、倉庫兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場が建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西成区大阪府大阪市西成区南津守５丁目２２番９４
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層工場の敷地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	17.5 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した工業団地であり、今後とも現状の環境を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準は、集積性の高い工業地への需要は旺盛になっており、上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)熟成した工業団地であり、環境の変化に寄与するような要因はないため現状のまま推移する。都心部に近く、集積性の高い工業地への需要選好性は堅調で、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層工場の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
前年から次年への変動率 7.2 ％
2022年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
前年から次年への変動率 7.2 ％
2019年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区も緩やかながらも景気の回復傾向が窺え、不動産の需給動向についてはコロナ禍後を見据えたかのような動きも見られ、地価は上昇傾向にある。 (2)労働力を確保しやすい区内中小工場地に対する需要は堅調であり、強気な投資意欲も相俟って地価は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)工業団地として十分に熟成しており、地域要因に特段の変化はないものの、集積性の高さが旺盛な需要を喚起し、地価は上昇傾向で推移している。 (2)市内では希少な集積性の高い工業団地で、堅調な投資意欲による需要を背景に地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区南津守５丁目２２番９４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,351 円／平米 40万4,492 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,862 円／平米 31万3,614 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,043 円／平米 35万7,190 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市西成区南津守５丁目２２番９４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,548 円／平米 15万7,194 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,075 円／平米 32万7,542 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,854 円／平米 30万6,975 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,900 円／平米 30万7,127 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区南津守５丁目２２番９４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,598 円／平米 28万2,987 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,882 円／平米 28万7,232 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,506 円／平米 32万5,661 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,500 円／平米 32万5,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区南津守５丁目２２番９４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
推定価格 平米 坪	11万700 円／平米 36万5,974 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,690 円／平米 33万9,493 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情