路線価 (2023) 大阪府大阪市西成区南津守3-57-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西成区大阪府大阪市西成区南津守３丁目５７番１６
価格時点	2023 年
駅名	岸里駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	4,590万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,690万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万9,452 円／坪 1平米 14万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港湾区域一帯に及ぶ。交通インフラへのアクセス良好で、規模、利用効率に応じて各種業務関連の施設需要がある。先行きの与信コスト、自主廃業、国際分業等の動向に注視を要するが、賃料比、事業採算性、総額的観点から工専用地を含む底堅い取引が見込まれる。幹線沿いの事業用借地を含む物流センターや路面店舗開発も進んでいるほか、賃貸市場も堅調で、業績好調な地縁事業者の資本コストが低下する一方、流通業務系用地の不足感が依然強い。 (2) 同一需給圏は西成区を中心に大阪市内の隣接区等における工業地域及び工業系混在地域である。想定される需要者は当該圏内に地縁性のある事業者が中心になると考えられ、混在地域であることから住宅開発を目的とする不動産業者も考え得る。大消費地に近く、労働力の確保がしやすい工業地の需給は逼迫していることから地価は上昇傾向で推移している。工業地の取引される規模等は多種多様で、中心価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 従来業務系主体、居住には不向きで、周辺では工場・倉庫・配送センター等の賃貸物件も併存し、賃料は規模や設備品等により格差がみられる。生産コストの削減も急がれるなか、業務利便性、事業採算性を重視した自用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法で採用した事例は同一需給圏内の工業地域等に存するものであり、比準価格は近時の市場実態を適切に示している。収益価格は建物の建設と賃貸を想定した理論的な価格であるが、想定要素を多分に含み、規模の点から自用目的の取引が中心になることも考慮すると規範性の相対的劣位は否めない。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岸里駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場のほか、住宅等も混在する工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西成区大阪府大阪市西成区南津守３丁目５７番１６
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層の工場、事務所兼共同住宅の敷地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	35 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)人手不足対応の省力化、建設、研究開発投資等、業種・規模の格差はあるが、脱炭素・デジタル化、生産拠点の多元化、ネット通販・物流需要等を背景に場所的選好性の稀薄化もみられ、当面安定的に推移すると予測する。 (2)熟成した住工混在地域で、環境の変化に寄与するような要因はないため現状のまま推移する。都心部との位置関係に優れる工業地の需要が堅調である一方、供給は限定的であるため地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の工場、事務所兼共同住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万2,512 円 1平米 15万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 50万5,818 円 1平米 15万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)実体経済は当面下振れリスクが高い状態が続くが、過剰流動性を背景に物流倉庫系の需要が顕現するなか、新陳代謝が進まず素地供給は限定的である。 (2)労働力を確保しやすい区内中小工場地に対する需要は堅調であり、強気な投資意欲も相俟って地価は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)地縁事業者を中心に実需は堅調であるが、金融主導の水面下での動きが多い。資源・原材料高や世界経済の減速、生産の下押し圧力が懸念される。 (2)雑多な地域であるが、良好な利便性を背景に地価水準に対する費用対効果も十分に認められるため地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)要因変動は認められない。資金のシフト・偏在リスクを背景に、相当規模の施設用地については稀少性から買上がりの傾向も認められる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区南津守３丁目５７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,248 円／平米 50万26 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,870 円／平米 53万8,448 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,651 円／平米 50万7,970 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区南津守３丁目５７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万1,333 円／平米 63万2,547 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,734 円／平米 64万7,097 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,940 円／平米 58万8,270 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区南津守３丁目５７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,351 円／平米 40万4,492 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,862 円／平米 31万3,614 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,245 円／平米 40万4,142 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市西成区南津守３丁目５７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万1,101 円／平米 63万1,780 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,463 円／平米 61万6,447 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,576 円／平米 49万1,192 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	211 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区南津守３丁目５７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,657 円／平米 43万5,258 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,933 円／平米 49万2,372 円／坪
標準価格 平米 坪	12万985 円／平米 39万9,976 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情