路線価 (2023) 大阪府大阪市淀川区三国本町3-59 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市淀川区大阪府大阪市淀川区三国本町３丁目５９番
価格時点	2023 年
駅名	三国駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4,590万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 83万3,112 円 1平米 25万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	4,590万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 83万3,112 円／坪 1平米 25万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、淀川区及び隣接区内の駅徒歩圏に位置する住宅地域である。需要者の中心は、淀川区に地縁を有する一次取得者のほか、周辺区からの転居も見られる。駅に近く、都心部への交通利便性も良好なことから需要は安定的に見込まれ、地価は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、８０㎡程度の土地であれば新築戸建住宅で総額４，０００万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、阪急宝塚線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ御堂筋線等の沿線で、淀川区及び周辺区に存する住宅地域である。主な需要者は居住目的の一次取得者となり、規模等によっては不動産開発業者、建売業者等も考えられる。交通接近条件、住環境等が良好なことから需要は堅調であり、地価は前年度より上昇幅を拡大させて強含みにて推移している。中心価格帯は、新築戸建住宅で３，０００万円台後半から４，０００万円台前半となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は低層住宅を中心とする居住快適性が重視される住宅地域である。本件における収益価格の性格は、地価水準に見合う賃料の収受が困難であること等から低位に求められたと判断する。また、当該近隣地域では自用目的での取引が中心であり、各事例の軽重を加味して決定した比準価格の信頼性が高い。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、更に周辺の標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域等は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、収益用不動産としての利用は周辺に散見される程度である。当該地域内は、居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域であり、需要者の収益性に対する選好度は低く、その取引目的は専ら自用目的が中心となる。従って、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三国駅東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市淀川区大阪府大阪市淀川区三国本町３丁目５９番
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特に変化はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は市況を反映してやや上昇傾向にて推移するものと予測する。 (2)三国駅より徒歩圏に位置する中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価動向については、強含みにて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 84万6,336 円 1平米 25万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 84万9,642 円 1平米 25万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 84万6,336円 1平米 25万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 80万6,664円 1平米 24万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 84万9,642円 1平米 25万7,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 80万6,664円 1平米 24万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は物価上昇や建築費の高騰等、先行き不透明感はあるものの、緩やかに持ち直しており、不動産市場も前向きな動きが多く見られている。 (2)景気は緩やかな回復傾向にある。当区の住宅需要も堅調に推移しており、住宅地の地価は全般的に強含み傾向にある。
地域要因
(1)対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。駅距離、利便性等は区内で標準的で需要は安定的である。 (2)三国駅より徒歩圏内に位置する中小規模一般住宅地域として熟成しており、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	313 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区三国本町３丁目５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万535 円／平米 69万6,029 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,486 円／平米 68万2,643 円／坪
標準価格 平米 坪	24万1,787 円／平米 79万9,348 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	305 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区三国本町３丁目５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万4,516 円／平米 97万3,670 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,523 円／平米 94万633 円／坪
標準価格 平米 坪	24万8,058 円／平米 82万80 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	313 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区三国本町３丁目５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,170 円／平米 61万2,172 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,787 円／平米 60万988 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,783 円／平米 83万2,395 円／坪
査定価格 平米 坪	26万2,000 円／平米 86万6,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	303 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区三国本町３丁目５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万426 円／平米 76万1,788 円／坪
推定価格 平米 坪	23万426 円／平米 76万1,788 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,395 円／平米 81万1,276 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	305 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区三国本町３丁目５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万3,542 円／平米 67万2,910 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,628 円／平米 65万9,970 円／坪
標準価格 平米 坪	24万8,294 円／平米 82万860 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情