路線価 (2023) 大阪府大阪市淀川区東三国2-25-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市淀川区大阪府大阪市淀川区東三国２丁目２５番５
価格時点	2023 年
駅名	東三国駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,650万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,660万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万3,686 円／坪 1平米 23万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は淀川区及び隣接区内の一般住宅を中心とする地域であり、需要の中心は淀川区内に地縁を有する第一次取得者のほか、周辺市区からの転居者である。大阪都心部への交通利便性に優れ、需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、８０㎡程度の土地の新築戸建住宅で３，５００万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、淀川区内のＪＲ線、阪急各線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ御堂筋線沿線の各駅を最寄駅とする一般住宅地域である。需要者は市内中心部を通勤圏とする同一需給圏内の一次取得者層が中心であり、圏域外からの転入は比較的少ない。駅接近性、生活利便性も概ね良好であることから需要は底堅い。取引の中心価格帯は、新築分譲住宅で敷地面積８０㎡程度、床面積１００㎡前後で３，５００万円～４，０００万円前後と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域において共同住宅も見られるものの、当該標準地の画地規模等の個別性を考慮すると賃貸住宅を想定することは経済合理性に欠け、現実的ではないことから収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自用目的の戸建住宅の取引が一般的であることから、市場の実態を勘案した比準価格は十分な説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、周辺に共同住宅等も見受けられるものの、対象標準地は小規模画地につき共同住宅の想定が困難であり、且つ、戸建住宅の賃貸市場・投資市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。よって、取引市場の実態を反映した、規範性の高い取引事例により試算された比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意し、周辺地域の地価動向等をも踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東三国駅北東方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市淀川区大阪府大阪市淀川区東三国２丁目２５番５
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	13.5 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は認められず、今後も概ね現状を維持するものと予測する。地価は市況を反映してやや上昇傾向にて推移するものと予測する。 (2)当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移するものと予測する。地価については市況を反映して緩やかな上昇傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万3,686 円 1平米 23万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 74万544円 1平米 22万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 74万544円 1平米 22万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は物価上昇や建築費の高騰等、先行き不透明感はあるものの、緩やかに持ち直しており、不動産市場も前向きな動きが多く見られている。 (2)円安による建築資材の高騰などインフレ懸念はあるものの政府の各種政策や日銀の金融緩和政策の継続もあり、不動産市場は堅調に推移している。
地域要因
(1)対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。人気の御堂筋線沿線にあって需要は比較的安定している。 (2)御堂筋線駅勢圏に立地する利便性良好な住宅地域であり底堅い需要が認められる。一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)特段の変動要因は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	313 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区東三国２丁目２５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,581 円／平米 73万9,159 円／坪
推定価格 平米 坪	22万141 円／平米 72万7,786 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,484 円／平米 76万5,286 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	305 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区東三国２丁目２５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万4,516 円／平米 97万3,670 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,523 円／平米 94万633 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,255 円／平米 75万1,305 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	305 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区東三国２丁目２５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,528 円／平米 88万4,448 円／坪
推定価格 平米 坪	26万2,640 円／平米 86万8,288 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,458 円／平米 77万1,812 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	303 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区東三国２丁目２５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万426 円／平米 76万1,788 円／坪
推定価格 平米 坪	23万426 円／平米 76万1,788 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,824 円／平米 75万6,492 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情