路線価 (2023) 大阪府大阪市淀川区加島4-165-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市淀川区大阪府大阪市淀川区加島４丁目１６５番３
価格時点	2023 年
駅名	加島駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,460万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万5,244 円 1平米 17万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,440万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万1,938 円／坪 1平米 17万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は淀川区及び隣接区内の住宅地域。需要者は主として淀川区内に居住する一次取得者及びマンション等から住み替えの二次取得者であり、規模等によっては不動産開発業者、建売業者等も考えられるが、区外からの転入者は少ない。区内住宅地としては人気はあまりないが、最寄駅から徒歩圏内にあるため需要は回復している。需要の中心となる価格帯は、土地８０～１００㎡程度の新築戸建住宅で３０百万～３５百万円程度である。 (2) 同一需給圏は、主として淀川区西部及び隣接区内の住宅地域。需要者は地縁性を有する個人が中心で、圏域外からの転入は少ない。古くからの既成住宅地域であり、淀川区内にあっては大阪都心部へのアクセスに相対的に劣るが、ＪＲ沿線で都心への一定の接近性を有し、周辺では新規の宅地開発も見られる。取引の中心価格帯は、新築戸建住宅で敷地面積８０～１００㎡程度の小規模な物件が多く、総額で３０００万円から３５００万円程度の水準と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性の高い複数の取引事例に基づき求められたもので、市場性を反映した実証性の高い試算価格である。一方、収益価格は標準地の収益性を重視した理論的な試算価格である。標準地の所在する地域の特性及び規模等を考慮すると賃貸収入目的より、自用の戸建住宅利用を目的とする需要が強いと判断した。したがって、比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域には一部賃貸マンション等も散見されるため、画地条件を勘案のうえ低層共同住宅の賃貸を想定したが、土地価格に見合う賃料が見込めず、収益価格は低位に試算された。対象標準地の画地規模等を鑑みると主に自用目的での住宅取引が需要の中心と考えられることから、本件においては市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、価格牽連性を有する代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	加島駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか小売店舗等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市淀川区大阪府大阪市淀川区加島４丁目１６５番３
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほか店舗等が見られる既成住宅地域であり、しばらくはほぼ現状を維持するものと思われる。地価は需要が回復傾向にあり、やや上昇程度で推移していくものと予測する。 (2)一般住宅のほか小売店舗等が見られる住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状を維持するものと予測する。最寄り駅から徒歩圏で、大阪都心部への一定の利便性を有し、地価はやや上昇傾向での推移を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 58万5,162 円 1平米 17万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 58万5,162円 1平米 17万7,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの地価に対する影響は一部の用途を除き見受けられない。市況は前向きな動きが多く見られるようになり、需要も強含み傾向にある。 (2)資源価格の上昇等、景気に不透明感も見られるが、淀川区の人口・世帯数は微増傾向が続き、区内の住宅需給は比較的安定的に推移している。
地域要因
(1)淀川区内の住宅地の中では選好性がやや低いが、需要も回復し、一般的要因の影響を受けて、地価は緩やかな上昇傾向にある。 (2)一般住宅のほか店舗等も見られる地域で、地域要因に特段の変動は見られない。大阪都心への一定の接近性を有し、地価はやや上昇で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	303 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区加島４丁目１６５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万7,595 円／平米 71万9,369 円／坪
推定価格 平米 坪	23万1,677 円／平米 76万5,924 円／坪
標準価格 平米 坪	20万5,570 円／平米 67万9,614 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	303 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区加島４丁目１６５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,457 円／平米 70万8,995 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,615 円／平米 70万6,211 円／坪
標準価格 平米 坪	19万388 円／平米 62万9,423 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都計道路
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	305 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区加島４丁目１６５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,353 円／平米 49万3,761 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,041 円／平米 50万2,648 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,875 円／平米 52万8,547 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	305 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区加島４丁目１６５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,603 円／平米 41万5,244 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,042 円／平米 40万6,777 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,440 円／平米 48万825 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情