路線価 (2023) 大阪府大阪市淀川区宮原4-3-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市淀川区大阪府大阪市淀川区宮原４丁目３番１１
価格時点	2023 年
駅名	新大阪駅 から 590m
路線価
1坪当たり	1坪 175万2,180 円
1平米当たり	1平米 53万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4億9,500万 円 (793 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 206万2,944 円 1平米 62万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	4億9,500万 円 (793 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 206万2,944 円／坪 1平米 62万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は淀川区及び隣接・周辺区内の中高層事務所ビルや収益物件等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は自用目的の法人や機関投資家のほかデベロッパーといえる。外資系資本の投資需要は堅調で、取引利回りも低い。供給過多による賃料下落は、最近、若干ではあるが改善されつつある。新大阪駅周辺の地価は下げ止まりといえる。成約事例は少なく、取引当事者の属性や規模等によりばらつきがあり、需要の中心的価格帯は見いだしにくい。 (2) 同一需給圏は淀川区及び周辺区内の高層事務所等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は自社保有目的の法人や機関投資家のほかマンションデベロッパーも考えられる。新大阪エリアにおいては、オフィス市況の停滞感及び不透明感はあるものの、売買市場は回復傾向にある。地価動向は昨年度のやや下落傾向から本年は概ね横ばいとなっている。画地規模、取引当事者の属性等により取引される価格には、ばらつきがあるため中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は高層事務所ビル、マンション等を中心とした商業地域に存する。取引の中心は需要者の特性等から自用目的のほか投資目的も考えられることから、収益性・採算性も考慮されるが、収益価格は投資採算性を考慮した理論的価格であるものの、想定要素が多く、規範性がやや劣る。従って、広域的に収集した取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は高層事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、自用目的、投資目的、マンション開発の需要が想定される。収益価格は投資採算性を考慮した理論的な価格であるが、想定要素の介在もあり、規範性がやや劣る。本件では、これらの需要者層及び地域的特性並びに価格形成過程等を総合的に勘案し、実際の取引事例との比較の観点から求めた比準価格を中心に、対象標準地の収益性を反映した収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新大阪駅北西方
距離	590 m
土地の状態
土地面積	239.9 坪 (793 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	537 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市淀川区大阪府大阪市淀川区宮原４丁目３番１１
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	20 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	高層事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層の事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、新大阪駅勢圏の潜在的需要は高い。ウイズコロナの経済情勢において、不動産市場は回復傾向にあり、地価は下落から概ね横ばいに転じており、回復傾向と予測する。 (2)高層の事務所等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、当面は同様の環境を維持するものと予測する。地価動向については、概ね横ばいにて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 216万5,430 円 1平米 65万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 216万8,736 円 1平米 65万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 216万5,430円 1平米 65万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 206万2,944円 1平米 62万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 216万8,736円 1平米 65万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 206万2,944円 1平米 62万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウイズコロナの経済情勢のなか、新大阪駅勢圏の商業地の地価は回復傾向といえる。 (2)景気の緩やかな回復により、新大阪を中心としたオフィスエリアは概ね横ばいとなり、その他の商業地については全般的に強含みとなっている。
地域要因
(1)周辺の貸事務所ビルが竣工し、事務所市況はやや不透明であるが、地価は地域のポテンシャルの高さにより回復傾向といえる。 (2)対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特に認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	313 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区宮原４丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万5,354 円／平米 180万2,940 円／坪
推定価格 平米 坪	53万9,000 円／平米 178万1,934 円／坪
標準価格 平米 坪	63万6,364 円／平米 210万3,819 円／坪
査定価格 平米 坪	65万5,000 円／平米 216万5,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	305 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区宮原４丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万6,829 円／平米 233万6,777 円／坪
推定価格 平米 坪	70万9,656 円／平米 234万6,123 円／坪
標準価格 平米 坪	62万2,505 円／平米 205万8,002 円／坪
査定価格 平米 坪	64万1,000 円／平米 211万9,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	305 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区宮原４丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万4,072 円／平米 236万722 円／坪
推定価格 平米 坪	71万502 円／平米 234万8,920 円／坪
標準価格 平米 坪	65万3,636 円／平米 216万921 円／坪
査定価格 平米 坪	67万3,000 円／平米 222万4,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	303 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区宮原４丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万1,239 円／平米 135万9,556 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,276 円／平米 109万5,198 円／坪
標準価格 平米 坪	63万4,628 円／平米 209万8,080 円／坪
査定価格 平米 坪	65万4,000 円／平米 216万2,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	308 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区宮原４丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,430 円／平米 99万9,834 円／坪
推定価格 平米 坪	29万2,349 円／平米 96万6,506 円／坪
標準価格 平米 坪	57万4,360 円／平米 189万8,834 円／坪
査定価格 平米 坪	59万2,000 円／平米 195万7,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情