路線価 (2023) 大阪府大阪市淀川区西中島5-7-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市淀川区大阪府大阪市淀川区西中島５丁目７番１４
価格時点	2023 年
駅名	新大阪駅 から 430m
路線価
1坪当たり	1坪 231万4,200 円
1平米当たり	1平米 70万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 287万6,220 円 1平米 87万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 287万6,220 円／坪 1平米 87万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は淀川区及び周辺区の事務所ビル、高層共同住宅等が立地する商業地域である。需要者は、自社ビルやテナントビル等としての利用を目的とする事業者や投資家のほか、マンション開発業者が想定される。利回りの低下等による投資物件に対する旺盛な需要が新型コロナ後弱含みに転じて以降、新大阪エリア商業地の直近の地価は若干の回復傾向が見られる。取引価格は画地規模、利用形態等によって様々であることから、中心的価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、淀川区の新大阪駅周辺、大阪市中心区及びその周辺の高度商業地域や、共同住宅や事務所等が立地する駅徒歩圏の商業地域である。主な需要者は、資金力のある事業会社、不動産投資法人等である。新大阪周辺エリアは、オフィス需要がやや低迷しているが、都心への接近性に優れることからマンション等の住宅需要は根強く、当地域の地価は安定的に推移している。規模や立地条件により、地価に開差が見られ、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は高層の事務所、共同住宅が混在する商業地域に存する。需要者の特性等から収益性を重視するものと考えられる。収益価格は投資採算性を考慮した理論的価格であるが、想定要素が多く価格変動が大きい。一方、採用した取引事例は市場の実態を反映した信頼性のあるものが多い。従って、実証的な比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、周辺地域の地価動向等をも踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似の商業地域における実際の取引事例から求められた市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、想定項目が多くやや精度が劣るが、土地の収益性を反映した理論的な価格で、需要者は市場性のほか、収益性の観点も考慮して意思決定を行うため、検証手段として有用性を有する。よって、本件では、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格をも比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新大阪駅南方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	73.2 坪 (242 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市淀川区大阪府大阪市淀川区西中島５丁目７番１４
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層の店舗事務所共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新大阪エリアに近い商業地域で現況を維持して推移するものと予測する。収益用不動産等の需要は堅調に推移してきたが、市況を反映し地価はやや下落基調。今後は需要の回復と共に徐々に持ち直していくと予測される。 (2)高層事務所ビル、共同住宅等が混在する商業地域である。事務所需要の低迷が続いているが、大阪都心への近接性により、マンション等の住宅用途の需要は根強く、地価は横ばいでの推移を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 297万2,094 円 1平米 89万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 302万4,990 円 1平米 91万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 297万2,094円 1平米 89万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 287万6,220円 1平米 87万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 302万4,990円 1平米 91万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 287万6,220円 1平米 87万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの地価に対する影響は一部の用途を除き見受けられない。市況は前向きな動きが多く見られるようになり、需要も強含み傾向にある。 (2)事務所、店舗需要に依然として弱さも見られるが、都心への接近性に優れ、マンション等の住宅需要は堅調で、区内の商業地需要は２極化している。
地域要因
(1)高層の事務所、共同住宅の建ち並ぶ熟成した商業地域で、新大阪エリアの需要は回復傾向に転じつつある。地価は概ね横ばい傾向にある。 (2)新規供給の増加に伴い空室率が上昇するなど、オフィスの需給バランスは悪化しているが、根強い住宅需要により、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	305 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区西中島５丁目７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	99万3,843 円／平米 328万5,645 円／坪
推定価格 平米 坪	96万9,234 円／平米 320万4,288 円／坪
標準価格 平米 坪	97万4,105 円／平米 322万391 円／坪
査定価格 平米 坪	97万4,000 円／平米 322万44 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	305 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区西中島５丁目７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万3,978 円／平米 262万4,891 円／坪
推定価格 平米 坪	78万1,879 円／平米 258万4,892 円／坪
標準価格 平米 坪	78万5,808 円／平米 259万7,881 円／坪
査定価格 平米 坪	78万6,000 円／平米 259万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	303 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区西中島５丁目７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万9,139 円／平米 264万1,954 円／坪
推定価格 平米 坪	76万1,085 円／平米 251万6,147 円／坪
標準価格 平米 坪	93万7,297 円／平米 309万8,704 円／坪
査定価格 平米 坪	93万7,000 円／平米 309万7,722 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	303 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区西中島５丁目７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	96万8,490 円／平米 320万1,828 円／坪
推定価格 平米 坪	92万8,084 円／平米 306万8,246 円／坪
標準価格 平米 坪	90万1,928 円／平米 298万1,774 円／坪
査定価格 平米 坪	90万2,000 円／平米 298万2,012 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情