路線価 (2023) 大阪府大阪市淀川区宮原3-5-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市淀川区大阪府大阪市淀川区宮原３丁目５番７外
価格時点	2023 年
駅名	新大阪駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 535万5,720 円
1平米当たり	1平米 162万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (4507 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 681万360 円 1平米 206万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (4507 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 681万360 円／坪 1平米 206万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、淀川区の新大阪駅周辺の高度商業地域等である。需要者は、ＩＴ企業、不動産投資法人、営業所等が中心で、交通利便性が高い大阪のオフィス街の一つである。日本経済は、エネルギー価格、原材料価格の高騰等により、先行き不透明な状況にあり、オフィスのあり方が見直されている中、周辺では新規供給は多いものの、新大阪駅周辺の投資意欲は高い。規模、利用形態等により価格にバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (2) 同一需給圏は、淀川区の新大阪駅周辺、大阪市中心区及びその周辺の高度商業地域等が中心である。主な需要者は、資金力のある事業会社、不動産投資法人等である。新大阪周辺エリアは、オフィスの賃貸需要が弱含みの中、新規供給もあり空室率は上昇しているが、都心への接近性に優れることから、マンション等の住宅需要は根強く、開発素地の強気の取引も見られる。規模や立地条件により、地価に開差が見られ、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 大阪を代表する業務高度商業地域で、収益性を重視すべきであるが、新型コロナ等の影響により、オフィス市況は先行き不透明な状況で、取引利回りの上昇傾向等も見られる。一方、比準価格は、周辺では取引事例はないものの、地域の特性を類似する事例を基にして求めたもので、市場の実態を反映した価格と言える。したがって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似の商業地域内の取引事例から試算された市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、土地の収益性を反映した理論的な価格で検証手段として有用性が認められる。対象標準地は、高度商業地域に存しており、想定される需要者の意思決定においては、市場性のほか収益性をも重視する傾向が見られる。よって、本件においては比準価格及び収益価格を関連付けて、周辺の地価動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新大阪駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	1363.3 坪 (4507 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	673 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市淀川区大阪府大阪市淀川区宮原３丁目５番７外
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	0 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	75 m
面積	4500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	総合設計制度を利用した大規模オフィスビルが多い。
街路	３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	673 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大阪の主要ターミナル駅の新大阪駅に近い業務高度商業地域で、オフィスのあり方が見直されている中、周辺では新規供給は多いものの、新大阪駅周辺の投資意欲も高く、地価は概ね安定していくものと予測する。 (2)中高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、近年の新規供給の増加等によりオフィス市場の需給バランスは悪化しているが、マンション等の開発素地の取得需要は強く、地価は概ね横ばいでの推移を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	総合設計による高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 740万5,440 円 1平米 224万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 714万960 円 1平米 216万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 740万5,440円 1平米 224万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 681万360円 1平米 206万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 714万960円 1平米 216万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 681万360円 1平米 206万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済は、エネルギー価格、原材料価格の高騰等により、先行き不透明な状況にあり、淀川区の地元経済も概ね同様な状況にある。 (2)事務所、店舗需要に依然として弱さも見られるが、都心への接近性に優れ、マンション等の住宅需要は堅調で、区内の商業地需要は２極化している。
地域要因
(1)周辺では新規供給は多いものの、新大阪駅周辺の投資意欲も高く、地価は概ね安定している。 (2)新規供給の増加に伴い空室率が上昇するなど、オフィスの需給バランスは悪化しているが、根強い住宅需要により、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)オフィスビル用地として十分な規模を有し、三方路及び容積率の割増しによる効用を発揮しているが、これらによる効用増に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	310 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区宮原３丁目５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	180万101 円／平米 595万1,134 円／坪
推定価格 平米 坪	173万6,059 円／平米 573万9,411 円／坪
標準価格 平米 坪	207万1,669 円／平米 684万8,938 円／坪
査定価格 平米 坪	224万 円／平米 740万5,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	16 m
側道方位2	南
側道幅員2	12 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	314 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区宮原３丁目５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	222万1,086 円／平米 734万2,910 円／坪
推定価格 平米 坪	231万387 円／平米 763万8,139 円／坪
標準価格 平米 坪	330万553 円／平米 1,091万1,628 円／坪
査定価格 平米 坪	357万 円／平米 1,180万2,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	313 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区宮原３丁目５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万5,354 円／平米 180万2,940 円／坪
推定価格 平米 坪	53万9,000 円／平米 178万1,934 円／坪
標準価格 平米 坪	98万1,785 円／平米 324万5,781 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	314 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区宮原３丁目５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	151万7,105 円／平米 501万5,549 円／坪
推定価格 平米 坪	142万6,362 円／平米 471万5,553 円／坪
標準価格 平米 坪	202万343 円／平米 667万9,254 円／坪
査定価格 平米 坪	219万 円／平米 724万140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	12 m
側道方位2	北
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	314 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市淀川区宮原３丁目５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	174万6,787 円／平米 577万4,878 円／坪
推定価格 平米 坪	175万288 円／平米 578万6,452 円／坪
標準価格 平米 坪	202万5,796 円／平米 669万7,282 円／坪
査定価格 平米 坪	219万 円／平米 724万140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情