路線価 (2023) 大阪府大阪市鶴見区今津中4-2-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市鶴見区大阪府大阪市鶴見区今津中４丁目２番８外
価格時点	2023 年
駅名	徳庵駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3億4,100万 円 (1566 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万708 円 1平米 21万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3億4,100万 円 (1566 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万708 円／坪 1平米 21万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね鶴見区及び周辺市区内の共同住宅適地の存する地域。需要者は分譲マンション業者等が中心となる。纏まった規模の共同住宅適地の供給は少ないため、駅徒歩圏内でその他街路条件等の諸条件が揃えば需要は安定的に認められるが、物価上昇等の価格への影響に留意する必要がある。取引価格は規模・立地条件等によってまちまちであることから、総額面での把握は困難な状況である。 (2) 同一需給圏は、鶴見区及び隣接区等におけるマンション適地全般と判定される。需要者は、分譲マンション等の開発を企図する不動産開発業者等が中心になるものと考えられる。市場の需給動向については、エンドユーザーの堅調な需要を反映し、概ね安定的に推移しているものと把握される。中心価格帯としては、１種（容積率１００％）当たり２５万円／坪程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格牽連性を有する画地規模の大きい事例から求めた、市場動向を反映した価格である。開発法による価格は開発業者の投資採算性の観点から試算した価格であるが、想定要素が多く、やや実証性に欠ける。よって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、開発法による価格を参酌して、類似標準地の価格動向、単価と総額との関連等にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例については、規範性の高い事例を多数収集し得た。一方、本件では需要者の価格形成過程に着目した理論的な手法である開発法を併用したが、これについては想定要素の如何により価格が変動するという特徴を有する。以上より本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を標準とし、開発法による価格を関連付け、類似地域に存する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	徳庵駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	473.7 坪 (1566 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模マンション、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	257 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市鶴見区大阪府大阪市鶴見区今津中４丁目２番８外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	36 m
奥行き	25 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)共同住宅、駐車場等が混在する地域であり、今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。最寄駅が各駅停車駅でやや選好度に劣るが、共同住宅適地に対する需要は堅調であり、価格はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (2)共同住宅や事業所等が混在する住宅地域であり、今後も現況の土地利用を継続することが見込まれる。地価については、マンション用地としての安定した需要を背景にやや強含みで推移することが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 72万4,014 円 1平米 21万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 73万626 円 1平米 22万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 72万4,014円 1平米 21万9,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 71万7,402円 1平米 21万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 73万626円 1平米 22万1,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 71万7,402円 1平米 21万7,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鶴見区の人口は微増傾向にある。住宅地の地価は総じて上昇傾向、一部を除いて上昇幅は昨年より大きくなっている。 (2)世界経済及び建築費の高騰等、各動向には注視が必要であるが、借り入れコストは低水準を維持しており、投資用マンション等に対する需要は底堅い。
地域要因
(1)徳庵駅周辺の共同住宅地需要は強いとは言い難いが、供給の少ない共同住宅適地には安定した需要が認められる。地域における特段の変化はない。 (2)地域要因の変動は特段認められない。安定的な需要を背景に、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	307 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区今津中４丁目２番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,956 円／平米 64万7,831 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,328 円／平米 65万2,366 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,700 円／平米 69万3,268 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	308 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市旭区
地域	大阪府大阪市鶴見区今津中４丁目２番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,810 円／平米 47万8,742 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,461 円／平米 60万3,216 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,289 円／平米 68万8,603 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	317 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市鶴見区今津中４丁目２番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,398 円／平米 54万3,500 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,008 円／平米 56万5,352 円／坪
標準価格 平米 坪	21万9,241 円／平米 72万4,811 円／坪
査定価格 平米 坪	22万1,000 円／平米 73万626 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	312 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市鶴見区今津中４丁目２番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万9,629 円／平米 85万8,333 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,264 円／平米 87万351 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,528 円／平米 75万5,514 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	318 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市鶴見区今津中４丁目２番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,324 円／平米 25万5,633 円／坪
推定価格 平米 坪	25万123 円／平米 82万6,907 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,591 円／平米 75万2,416 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	東
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情