路線価 (2023) 大阪府大阪市鶴見区横堤3-584-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市鶴見区大阪府大阪市鶴見区横堤３丁目５８４番４外
価格時点	2023 年
駅名	横堤駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3,120万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万2,948 円 1平米 25万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3,120万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万2,948 円／坪 1平米 25万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は地下鉄長堀鶴見緑地線沿線等で、概ね鶴見区及び周辺区の住宅地域である。需要者は地縁を有する個人の一次取得者や二次取得者、戸建分譲業者等である。市中心部への接近性が比較的良好なことから、需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は㎡当たり２３～２８万円程度である。 (2) 同一需給圏は、鶴見区及び隣接区等に形成される住宅地域と判定される。需要者としては、鶴見区内の居住者を中心に、隣接区等からの転入も見られる。市場の需給動向については、最寄駅への接近性に優れる高い生活利便性を反映して安定的に推移しており、中心価格帯としては、新築戸建住宅で３，０００万円台後半と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 住宅、マンション等が混在する住宅地域で、近隣地域を含む周辺には賃貸用の共同住宅も散見されるが、自己使用目的での取引が大部分を占める地域である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。当該地域は取引価格を価格決定の指標にする地域と認められるので、規範性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、周辺標準地との価格バランス検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例については、規範性の高い事例を多数収集し得た。一方、周辺には賃貸マンションやアパート等が見られるものの、取引は自己使用目的の戸建住宅が中心である。したがって対象標準地については、収益性より住環境を重視した価格形成が成されるため、収益価格は低位に求められた。以上より本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に、収益価格は参考にとどめ、周辺に存する標準地の地価水準等に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	横堤駅南方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	36.6 坪 (121 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市鶴見区大阪府大阪市鶴見区横堤３丁目５８４番４外
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	17 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、地域要因に格別の変動がないので、今後も当分の間は同様の住環境を維持するものと予測する。需要は堅調で、地価はやや上昇傾向で、今後も同様の傾向が続くと予測する。 (2)中小規模住宅やマンション等が混在する既成住宅地域であり、今後も現状程度で推移することが見込まれる。地価については、安定した需給動向を背景にやや強含みで推移することが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 85万2,948 円 1平米 25万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 85万2,948 円 1平米 25万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 85万2,948円 1平米 25万8,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 84万6,336円 1平米 25万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 85万2,948円 1平米 25万8,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 84万6,336円 1平米 25万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しつつある。住宅需要は堅調であり、鶴見区の取引件数は概ね横ばいで、取引価格はやや上昇傾向である。 (2)物価上昇や建築費の高騰等、各動向には注視が必要であるが、住宅需要は高まりを見せており住宅投資は安定的である。
地域要因
(1)最寄り駅徒歩圏内で、選好性の強い地域であるため、需要は堅調で、地価はやや上昇傾向である。 (2)地域要因の変動は特段認められない。良好な駅接近性と居住選好性により需要は底堅く、地価はやや強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	307 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区横堤３丁目５８４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万8,571 円／平米 75万5,656 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,451 円／平米 75万1,953 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,298 円／平米 85万627 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	318 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区横堤３丁目５８４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,165 円／平米 71万4,641 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,622 円／平米 70万6,234 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,449 円／平米 84万7,820 円／坪
査定価格 平米 坪	25万9,000 円／平米 85万6,254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	307 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区横堤３丁目５８４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万6,321 円／平米 78万1,277 円／坪
推定価格 平米 坪	23万9,629 円／平米 79万2,213 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,113 円／平米 85万16 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	307 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区横堤３丁目５８４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万6,659 円／平米 78万2,395 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,060 円／平米 74万4,048 円／坪
標準価格 平米 坪	25万4,881 円／平米 84万2,637 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	312 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区横堤３丁目５８４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万2,399 円／平米 73万5,251 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,649 円／平米 71万9,548 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,786 円／平米 83万5,711 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情