路線価 (2023) 大阪府大阪市鶴見区安田3-337-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市鶴見区大阪府大阪市鶴見区安田３丁目３３７番２
価格時点	2023 年
駅名	横堤駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (66 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万1,856 円 1平米 17万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (66 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万8,550 円／坪 1平米 17万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鶴見区を中心に門真市南西部、大東市西部に及ぶ範囲の住宅地域である。需要者の中心は、鶴見区東部やその周辺に地縁を持つ個人である。最寄駅からの接近性が劣るが、小規模な低価格帯の一戸建需要が多い。比較的安定した需要があるため地価はやや上昇傾向である。需要の中心となる価格帯は、㎡当たり１６～１９万円程度である。 (2) 同一需給圏は、主として鶴見区及び隣接区等に形成される住宅地域と判定される。需要者の属性は、当圏域に地縁性を有する個人等が中心と把握される。最寄り駅への接近性が劣る為、選好性はやや低いものの、大阪都心部への一定の接近性が確保されているため、需給は概ね安定的に推移している。中心価格帯としては、新築戸建住宅で３，０００万円台後半と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、画地規模が小さく経済合理的な賃貸住宅経営が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。当該地域においては自用目的での取引が大部分を占める。取引価格を価格決定の指標にする地域と認められるので、規範性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的の取引が主で、規範性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定が困難であるほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益価格の試算は困難である。したがって、本件では市場実態を適切に反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	横堤駅東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	20 坪 (66 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市鶴見区大阪府大阪市鶴見区安田３丁目３３７番２
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	40 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	9 m
面積	65 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に格別の変動がないので、当分の間は同様の住環境を維持するものと予測する。需要は堅調であり、取引価格はやや上昇傾向で、今後も同様の傾向が続くと予測する。 (2)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後についても同様の土地利用にて推移することが見込まれる。地価については、安定した需要を背景に緩やかな上昇傾向で推移することが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 58万1,856 円 1平米 17万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 57万8,550 円 1平米 17万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 58万1,856円 1平米 17万6,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しつつある。住宅需要は堅調であり、鶴見区の取引件数は概ね横ばいで、取引価格はやや上昇傾向である。 (2)世界経済及び建築費の高騰等、各動向には注視が必要であるが、借入れコストは低位を維持しており住宅投資は安定的である。
地域要因
(1)最寄り駅への接近性が劣る住宅地域であるが、価格の割安感があるため、需要は比較的安定している。地価はやや上昇傾向である。 (2)地域要因の変動は特段認められない。安定的な需要を反映し、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	318 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区安田３丁目３３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,869 円／平米 55万8,281 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,702 円／平米 55万7,729 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,098 円／平米 58万2,180 円／坪
査定価格 平米 坪	17万8,000 円／平米 58万8,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	307 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区安田３丁目３３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,109 円／平米 60万8,664 円／坪
推定価格 平米 坪	19万684 円／平米 63万401 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,619 円／平米 57万7,290 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	307 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区安田３丁目３３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,500 円／平米 64万6,323 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,306 円／平米 64万5,682 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,229 円／平米 58万5,919 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	318 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区安田３丁目３３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,469 円／平米 52万3,899 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,238 円／平米 51万3,217 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,723 円／平米 56万7,716 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	307 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区安田３丁目３３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,333 円／平米 66万8,913 円／坪
推定価格 平米 坪	20万3,134 円／平米 67万1,561 円／坪
標準価格 平米 坪	16万9,278 円／平米 55万9,633 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情