路線価 (2023) 大阪府大阪市鶴見区放出東2-115-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市鶴見区大阪府大阪市鶴見区放出東２丁目１１５番１１
価格時点	2023 年
駅名	放出駅 から 480m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,150万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万6,664 円 1平米 24万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	4,130万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万3,358 円／坪 1平米 24万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ片町線沿線等で、概ね鶴見区及び周辺区の住宅地域。需要者は地縁を有する個人の一次取得者や二次取得者層の他、戸建分譲業者等である。都心への良好な接近性から需要は概ね安定的に推移しているが、物価上昇等の価格への影響に留意する必要がある。更地は画地規模にばらつきがあり、取引総額はまちまちであるが、新築戸建住宅は約６０㎡～９０㎡で３，５００万円～４，０００万円程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ学研都市線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ中央線沿線を中心とし、城東区及びその周辺区の住宅地域である。需要者の中心は、中規模以上の宅地については不動産業者等の事業者であり、小規模の宅地については自用目的の個人等である。最寄駅徒歩圏内の物件の需要は安定的に推移している。中心となる価格帯は規模等により取引される価格帯は様々であるが、対象標準地付近で敷地規模約２０～２５坪の新築戸建住宅の場合、総額は３千万円台後半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域を含む周辺には賃貸用の共同住宅も散見されるが、戸建住宅等を中心とする自己使用目的での取引が支配的な地域である。収益用よりも自用目的を中心に価格形成がなされていると判断し、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地の価格との均衡、単価と総額との関連等にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算したものであり、現在の市場動向を反映している。一方、収益価格は、投資が旺盛なエリアではなく、自用目的の取引が多い地域であるため、想定項目が多く介在し精度は劣る。しかし、土地の本来的な収益性を反映した理論的な性格を有し、有用な価格である。以上より、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	放出駅北西方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション、作業所等混在の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市鶴見区大阪府大阪市鶴見区放出東２丁目１１５番１１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	25 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅、共同住宅等を中心とする住宅地域であり、今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。放出駅勢圏の需要は堅調であり、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。 (2)当該地域は一般住宅、共同住宅のほか自営業者の作業所等も見られる住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、現状程度の土地利用が継続すると予測する。最寄駅徒歩圏内に存し、需要は安定的に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 81万6,582 円 1平米 24万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 81万3,276 円 1平米 24万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 81万6,582円 1平米 24万7,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 79万6,746円 1平米 24万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 79万6,746円 1平米 24万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鶴見区の人口は微増傾向にある。住宅地の地価は総じて上昇傾向、一部を除いて上昇幅は昨年より大きくなっている。 (2)ウィズコロナによる経済活動の再開が進んでいること、住宅取得支援施策等の下支え効果により、需要は堅調に推移しているが、不透明感は拭えない。
地域要因
(1)放出駅徒歩圏内の区画整然とした利便性が良好な地域で、住宅需要は安定している。地域における特段の変化はない。 (2)価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	307 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区放出東２丁目１１５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万2,973 円／平米 90万2,449 円／坪
推定価格 平米 坪	27万5,430 円／平米 91万572 円／坪
標準価格 平米 坪	26万3,569 円／平米 87万1,359 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	304 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市鶴見区放出東２丁目１１５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,121 円／平米 54万9,196 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,450 円／平米 55万3,590 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,313 円／平米 69万1,989 円／坪
査定価格 平米 坪	21万8,000 円／平米 72万708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	312 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区放出東２丁目１１５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,762 円／平米 65万7,107 円／坪
推定価格 平米 坪	20万3,993 円／平米 67万4,401 円／坪
標準価格 平米 坪	22万1,251 円／平米 73万1,456 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	312 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区放出東２丁目１１５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,509 円／平米 74万5,533 円／坪
推定価格 平米 坪	23万4,120 円／平米 77万4,001 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,183 円／平米 81万3,881 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	318 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区放出東２丁目１１５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,101 円／平米 77万7,244 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,641 円／平米 75万2,581 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,512 円／平米 80万8,357 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情