路線価 (2023) 大阪府大阪市鶴見区鶴見5-4-31外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市鶴見区大阪府大阪市鶴見区鶴見５丁目４番３１外
価格時点	2023 年
駅名	今福鶴見駅 から 940m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (408 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万5,024 円 1平米 30万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (408 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万5,024 円／坪 1平米 30万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に鶴見区及び周辺区で、概ね大阪市及び周辺市の路線商業地域である。需要者の中心は自己使用目的の事業者、投資目的の個人又は法人等である。駅近等立地条件が良好な路線商業地を中心に需要が旺盛であり、競合した場合等は高値で取引されることもある。地価はやや上昇傾向が続いている。路線商業地の取引件数が少なく、また取引価格は規模・立地条件等によってまちまちであることから、総額面での把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、鶴見区及びその周辺区の内、幹線道路沿いに形成される路線商業地域と判定される。需要者は店舗事業者のほか、中堅デベロッパー等が想定される。新型コロナウイルスの影響で市場は停滞したものの、その後は優良物件を中心に投資家の需要は底堅く推移し、直近では品薄感もあって需要が競合し、価格の上昇傾向が強まっている。中心となる価格帯は、敷地規模等により幅があるが、坪単価で９０～１２０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 沿道型店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。また、比準価格は同一需給圏内の価格牽連性を有する路線商業地の取引事例に基づいて求めることができた。よって、規範性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との価格検討を踏まえて鑑定評価額を上記とおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から得られた価格であり、不動産市場の実態を反映した価格として規範性は高いと言える。一方、収益価格は不動産の収益性を反映している点で尊重すべき価格であるが、各種想定数値の如何に左右される点で相対的に規範性に劣ると考えられる。以上より、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	今福鶴見駅北東方
距離	940 m
土地の状態
土地面積	123.4 坪 (408 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道型店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市鶴見区大阪府大阪市鶴見区鶴見５丁目４番３１外
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿道型店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。自動車専用道路「淀川左岸線延伸部」の内環状線付近にＩ．Ｃ．が設置される計画がある。 (2)店舗付共同住宅と沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、近年特段の変動は無いものの、自動車専用道路「淀川左岸線延伸部」の都市計画が決定され、内環状線付近にインターチェンジが設置される見込みである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 104万1,390 円 1平米 31万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 97万8,576円 1平米 29万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 104万1,390円 1平米 31万5,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 97万8,576円 1平米 29万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しつつある。鶴見区の取引件数は概ね横ばいで、立地条件が良好なものを中心に取引価格はやや上昇傾向である。 (2)コロナ禍における各種政策効果により景気は緩やかに持ち直している。金融緩和が続く中、不動産への需要は底堅く、都心部の地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)花博通沿いの路線商業地域で、沿道型店舗、マンション等を中心に熟成している。路線商業地の需要は比較的旺盛で、地価はやや上昇傾向である。 (2)幹線道路沿いに沿道型店舗や共同住宅が建ち並ぶ熟成された地域である。需給は比較的タイトで、地価は強含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	318 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区鶴見５丁目４番３１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万9,495 円／平米 115万5,430 円／坪
推定価格 平米 坪	35万7,533 円／平米 118万2,004 円／坪
標準価格 平米 坪	30万2,481 円／平米 100万2 円／坪
査定価格 平米 坪	31万2,000 円／平米 103万1,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	302 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東成区
地域	大阪府大阪市鶴見区鶴見５丁目４番３１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万6,829 円／平米 101万4,377 円／坪
推定価格 平米 坪	31万2,966 円／平米 103万4,666 円／坪
標準価格 平米 坪	30万929 円／平米 99万4,871 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	302 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東成区
地域	大阪府大阪市鶴見区鶴見５丁目４番３１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,298 円／平米 70万1,857 円／坪
標準価格 平米 坪	28万1,936 円／平米 93万2,080 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	南東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	318 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市鶴見区鶴見５丁目４番３１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万7,829 円／平米 114万9,923 円／坪
推定価格 平米 坪	35万216 円／平米 115万7,814 円／坪
標準価格 平米 坪	31万1,580 円／平米 103万83 円／坪
査定価格 平米 坪	32万1,000 円／平米 106万1,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情