路線価 (2023) 大阪府大阪市鶴見区鶴見1-840-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市鶴見区大阪府大阪市鶴見区鶴見１丁目８４０番３外
価格時点	2023 年
駅名	横堤駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2億6,100万 円 (1660 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億6,100万 円 (1660 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万9,042 円／坪 1平米 15万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鶴見区及び周辺区の工業地域を中心に、概ね大阪市及び周辺市の工業地域である。需要者の中心は、自用の工場、倉庫等として利用する中小企業等である。比較的まとまった倉庫・工場用地の需要は堅調である。取引件数は少ないが、地価はやや上昇傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、取引の個別性が強くその把握は難しいが、㎡当たり１３～１８万円程度である。 (2) 同一需給圏は大阪市及び隣接市の中小規模工場・倉庫等を中心とした工業地域。主な需要者は自用の工場、倉庫等を利用目的とする法人事業者である。ある程度まとまった画地規模で、近隣に住宅が混在していない内陸型工業地は希少性があり、工業地の供給自体も少ないことから需要は安定的に認められるが、物価上昇等の価格への影響に留意する必要がある。取引件数は少なく、条件によって価格はまちまちで、中心価格帯の把握は困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中小規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であるが、自用目的での取引が大部分を占める。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。また、比準価格は同一需給圏内の価格牽連性を有する工業地の取引事例に基づいて求めることができた。よって、規範性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、周辺標準地との価格バランス検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 現実の利用状況、画地規模から、倉庫兼事務所を想定したが、契約の個別性が強く、賃料水準の把握が難しいことに加え、収益価格は想定要素が多く、やや実証性に欠ける。地域的に取引相場や売買希望価格から価格形成される傾向が強いと判断し、価格牽連性を有する周辺工業地等から求めた比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、周辺価格動向、単価と総額との関連等にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	横堤駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	502.1 坪 (1660 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市鶴見区大阪府大阪市鶴見区鶴見１丁目８４０番３外
標準地の範囲
東	0 m
西	60 m
南	70 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	60 m
面積	1500 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因に格別の変動要因がないので、当分の間は現状を維持すると予測する。配送センター等に対する需要の高まり等を反映し、地価はやや上昇傾向である。 (2)周辺で住宅地化が進む中残る寝屋川沿いの工業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。利便性の高い工業地の需要は堅調で、地価は上昇傾向を示しており、当面同様に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 52万5,654 円 1平米 15万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しつつある。鶴見区の取引件数は概ね横ばいで、立地条件が良好なものを中心に取引価格はやや上昇傾向である。 (2)新型コロナウイルス感染症を契機とする物流量の増加等により、物流施設向用地の需要が高まっており、工業地の価格はやや上昇傾向にある。
地域要因
(1)倉庫・工場用地については比較的まとまった土地に対する需要が堅調である。取引件数は少ないが地価はやや上昇傾向である。 (2)工業地域としてやや街路条件が劣るものの、交通・接近条件が概ね良好で、需要は安定的に認められる。地域における特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	313 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市鶴見区鶴見１丁目８４０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,003 円／平米 41万6,566 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,909 円／平米 42万9,479 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,895 円／平米 51万8,695 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	313 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市鶴見区鶴見１丁目８４０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,679 円／平米 58万4,101 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,557 円／平米 63万3,287 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,401 円／平米 52万368 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	309 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府大阪市鶴見区鶴見１丁目８４０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,530 円／平米 64万9,728 円／坪
推定価格 平米 坪	20万68 円／平米 66万1,425 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,321 円／平米 53万9,939 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	309 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府大阪市鶴見区鶴見１丁目８４０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,595 円／平米 41万1,911 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,838 円／平米 41万9,326 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,680 円／平米 51万1,372 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	316 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府大阪市鶴見区鶴見１丁目８４０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,251 円／平米 50万36 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,881 円／平米 51万2,037 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,292 円／平米 50万3,477 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	60 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情