路線価 (2023) 大阪府大阪市住之江区西住之江2-46-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市住之江区大阪府大阪市住之江区西住之江２丁目４６番４
価格時点	2023 年
駅名	住ノ江駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	4,730万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万544 円 1平米 22万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	4,730万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万544 円／坪 1平米 22万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は住之江区及び隣接区において、南海本線を中心にＯｓａｋａＭｅｔｒｏ四つ橋線の沿線に存する住宅地域である。需要者の中心となるのは住之江区に地縁を有する一次取得者である。近隣地域は南海本線の駅接近性に優れ、生活利便性や住環境も概ね良好な住宅地域であるため、実需は底堅く、需給も地価も比較的安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は土地坪７０～７５万円程度である。 (2) 同一需給圏は南海本線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ四つ橋線沿線で、住之江区及び周辺市区に所在する住宅地域である。需要者は住之江区に地縁性を有する一次取得者が中心であり、圏外からの転入は少ない。駅接近性に優れ、生活利便性、住環境等も比較的良好な地域であるため需給は概ね安定している。需要の中心となるのは、土地１００㎡程度の新築戸建住宅で総額３，０００万円台後半～４，０００万円台前半程度の物件である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は戸建住宅を中心とし共同住宅も見られる住宅地域であり、画地規模等の個別性からも、居住に要するための個人による取引が需要の中心となる可能性が高い。そのため、当該市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺には賃貸共同住宅も見られるが、当地域は中小規模一般住宅を中心とする既成住宅地であるため自用目的の取引が中心で、需要者は収益性よりも居住環境や生活利便性を重視するものと思料される。従って、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して価格を求めた比準価格を中心に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	住ノ江駅南西方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、共同住宅等が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市住之江区大阪府大阪市住之江区西住之江２丁目４６番４
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、７．３市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅、共同住宅等が多い住宅地域として概ね熟成しており、地域要因の大きな変動も見込まれないため、今後も現状の利用を維持すると予測される。地価水準は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中規模一般住宅、共同住宅等が多く見られる住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当面の間は現状を維持するものと予測する。当地域の需給動向を受けて、地価はやや上昇基調で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 75万3,768 円 1平米 22万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 73万3,932円 1平米 22万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 75万3,768円 1平米 22万8,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 73万3,932円 1平米 22万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している。区内の住宅地の地価は利便性の良いエリアを中心に若干の上昇傾向にある。 (2)コロナ禍の影響も緩和され景気は持ち直しの動きが見られ、住宅地では利便性の高い地域を中心に底堅い需要が見られる。
地域要因
(1)駅接近性・住環境が良好なことから安定した需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	212 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市住之江区西住之江２丁目４６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万1,719 円／平米 83万2,183 円／坪
推定価格 平米 坪	25万722 円／平米 82万8,887 円／坪
標準価格 平米 坪	23万6,085 円／平米 78万497 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	212 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市住之江区西住之江２丁目４６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,968 円／平米 73万3,826 円／坪
推定価格 平米 坪	21万4,284 円／平米 70万8,423 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,996 円／平米 75万449 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	212 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市住之江区西住之江２丁目４６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,720 円／平米 24万3,718 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,044 円／平米 50万9,269 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,535 円／平米 74万8,925 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	212 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市住之江区西住之江２丁目４６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,998 円／平米 75万455 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,649 円／平米 74万5,996 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,672 円／平米 76万5,908 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	210 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市住之江区西住之江２丁目４６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万3,817 円／平米 70万6,879 円／坪
推定価格 平米 坪	21万5,314 円／平米 71万1,828 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,057 円／平米 75万7,262 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情