路線価 (2023) 大阪府大阪市住之江区北島3-32-95 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市住之江区大阪府大阪市住之江区北島３丁目３２番９５
価格時点	2023 年
駅名	住之江公園駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (78 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万5,080 円 1平米 18万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (78 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万5,080 円／坪 1平米 18万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は住之江区及び隣接区において、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ四つ橋線を中心に、ニュートラム南港ポートタウン線、南海本線等の沿線に存する住宅地域である。需要者の中心となるのは住之江区に地縁を有する一次取得者である。駅接近性や地域選好性はやや弱いものの、市場の回復傾向もあり、地価は横ばい傾向で推移している。中心となる価格帯は、新築戸建住宅で総額３，０００万円～３，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね住之江区を中心としたＯｓａｋａＭｅｔｒｏ四つ橋線、ニュ－トラム南港ポ－トタウン線及び南海本線の各沿線の住宅地域。需要者は当該圏内に居住する一次取得者が中心で、住之江区に地縁を有する者が大半であり、区外からの転入者は比較的少ない。駅接近性にやや劣る地域で、地域選好性はやや弱いが、緩やかな市況の回復傾向もあり、地価は若干の上昇傾向で推移している。中心となる価格帯は新築戸建住宅で３，０００～３，５００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中小規模の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、取引の中心となるのは、居住の快適性を指標とした自用目的での取引である。周辺には賃貸マンションやアパートも存するが、対象地は画地規模も小さく、周辺での収益性目的での取引はほとんど見られないため、収益還元法は適用しないこととした。そこで、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 (2) 周辺には賃貸マンション等収益物件が認められるが、画地規模が小さいことなど共同住宅の想定は現実性に乏しく、且つ、戸建住宅の賃貸市場は未成熟である。自用の居住目的での取引が支配的である。比準価格については、多数の取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。したがって、本件においては市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	住之江公園駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	23.6 坪 (78 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市住之江区大阪府大阪市住之江区北島３丁目３２番９５
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	20 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	12 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。当面は現状のままで推移するものと予測する。地価水準は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (2)当該地域は、中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 59万5,080 円 1平米 18万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 59万5,080 円 1平米 18万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している。区内の住宅地の地価は利便性の良いエリアを中心に若干の上昇傾向にある。 (2)当区もコロナ禍の懸念を残しつつも景気は緩やかに回復しており、不動産の需給動向も堅調で、地価は全般的に上昇基調となっている。
地域要因
(1)駅接近性がやや劣る地域ではあるが、住宅需要は底堅く、地価は若干の上昇傾向にある。 (2)駅接近性がやや劣るが、不動産の需給動向は底堅く、地価は僅かながらも上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市住之江区北島３丁目３２番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,494 円／平米 48万7,615 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,903 円／平米 48万2,355 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,364 円／平米 57万9,753 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	216 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市住之江区北島３丁目３２番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,622 円／平米 60万7,054 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,907 円／平米 61万1,303 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,521 円／平米 59万3,496 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市住之江区北島３丁目３２番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,530 円／平米 60万6,750 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,350 円／平米 67万8,887 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,816 円／平米 59万4,472 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	212 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市住之江区北島３丁目３２番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,235 円／平米 70万8,261 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,407 円／平米 68万2,382 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,328 円／平米 59万2,858 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	204 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市住之江区北島３丁目３２番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,987 円／平米 48万5,939 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,575 円／平米 48万7,883 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,532 円／平米 59万3,533 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情