路線価 (2023) 大阪府大阪市平野区長吉川辺3-506-17外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市平野区大阪府大阪市平野区長吉川辺３丁目５０６番１７外
価格時点	2023 年
駅名	八尾南駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,860万 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,840万 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円／坪 1平米 14万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、平野区を中心に、地下鉄谷町線、ＪＲ関西本線、近鉄南大阪線沿いの住宅地域である。需要者は主として同一需給圏内に地縁性を有する居住者が中心で、圏外からの転入は少なく、小規模開発による建売住宅や個人間の中古住宅取引が主体である。市場の需給動向について、当地域は利便性が低く、選好性がやや劣るが、不動産市況については底堅い動きとなっている。戸建新築物件では総額２７００万円～３２００万円程度が中心価格帯である。 (2) 同一需給圏はＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線、ＪＲ関西本線、近鉄南大阪線沿線で、平野区を中心とする大阪市南東部及び隣接する八尾市西部に存する住宅地域。需要者は地縁性を有する一次取得者が中心で、圏外からの転入は少ない。大阪中心部への交通利便性が劣り住宅地としての選好性は低いが、既成住宅地として成熟しており需給に大きな変動は認められない。土地は３０坪程度で１，５００万円前後、新築戸建住宅は総額３，０００万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域周辺には賃貸共同住宅も散見されるが、自用の戸建住宅の取引が主であり、需要者は居住の快適性や生活利便性を重視して取引意思を決定するものと考えられる。以上より、自己使用目的の不動産取引が優勢な地域特性や不動産市場の実情を考慮して、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を決定した。なお、収益還元法は共同住宅の想定が画地規模からみて現実的ではないこと等から適用は断念した。 (2) 周辺には賃貸共同住宅も見られるが、自己使用目的での取引が中心の住宅地域であり、需要者は実際の取引価格水準を指標に意思決定を行うものと認められることから、比準価格は説得力を有する。一方、市場性等の観点から共同住宅の想定は困難であると判断し、収益還元法の適用は断念した。本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八尾南駅西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	39 坪 (129 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、倉庫、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市平野区大阪府大阪市平野区長吉川辺３丁目５０６番１７外
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	7.6 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は住宅、倉庫、マンション等が混在する住宅地域で、特段、地域要因の変動は認められず、当面は現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)一般住宅、倉庫、マンション等の混在住宅地域であり、地域内に大きな変動要因は見られず、当面は現状の住環境を維持するものと予測する。当地域の需給動向を反映して、地価は概ね横這いで推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区もコロナ禍の懸念はあるが、景気は緩やかに持ち直しており、不動産の需給動向も堅調で、多くの地点で地価の上昇が見られる。 (2)物価上昇等不安要素が見られるが、景気は緩やかに持ち直している。これを受けて、平野区住宅地の地価は横這いないし緩やかな上昇傾向で推移。
地域要因
(1)八尾市に隣接する混在地域である。平野駅周辺と比較し利便性が低いが、市況の改善もあり、需給動向は底堅い動きとなっている。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区長吉川辺３丁目５０６番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,343 円／平米 45万750 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,563 円／平米 44万1,559 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,177 円／平米 47万9,955 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区長吉川辺３丁目５０６番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,819 円／平米 64万4,072 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,819 円／平米 64万4,072 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,022 円／平米 49万9,279 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	210 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区長吉川辺３丁目５０６番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,860 円／平米 47万8,907 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,588 円／平米 47万1,396 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,771 円／平米 44万5,553 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区長吉川辺３丁目５０６番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,025 円／平米 51万5,819 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,966 円／平米 50万5,706 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,455 円／平米 45万1,120 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区長吉川辺３丁目５０６番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,206 円／平米 44万379 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,924 円／平米 41万6,305 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,622 円／平米 45万4,978 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	226 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情