路線価 (2023) 大阪府大阪市平野区長吉六反1-31-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市平野区大阪府大阪市平野区長吉六反１丁目３１番３１
価格時点	2023 年
駅名	長原駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万5,982 円／坪 1平米 14万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、平野区南東部を中心とする住宅地域のうち、地下鉄谷町線、ＪＲ関西本線沿線の圏域である。需要者の中心は、当該圏域の地縁者及び当該圏域の居住者層であり、一部では隣接する八尾市及び松原市等からの転入者も見られる。交通利便性はやや劣るが、当地域も景況感の回復傾向を反映し、宅地需要は安定的となっている。中心となる価格帯は、土地は３０坪程度で１５００～１６００万円、新築分譲で３０００～３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は平野区南東部のうちＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線、ＪＲ関西本線沿線各駅を最寄駅とする戸建住宅地域。需要者の中心は地縁関係者や大阪市内に勤務する給与所得者層の一次取得者で、他区や他市からの転入者も見られるが少ない。分譲された戸建住宅地域として熟成しており、需給関係は底堅い。土地は１㎡当１５万円程度、新築の戸建物件は総額３，０００万円前後を中心に取引が行われている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 共同住宅等の収益物件は殆ど無く、また、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益還元法を適用し得なかった。比準価格については、多数の取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。したがって、本件においては市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を採用し、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 中規模戸建住宅が建ち並ぶ地域で、最寄駅への接近性が劣り、賃貸市場は十分には熟成していない。収益物件はほとんど見られず、地域の実情等から共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算し得なかった。一方、同一需給圏内の住環境が類似する地域から居住の快適性を重視した信頼性の高い取引事例を収集して試算した比準価格は実証的な価格であると認める。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長原駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	35.4 坪 (117 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市平野区大阪府大阪市平野区長吉六反１丁目３１番３１
標準地の範囲
東	30 m
西	55 m
南	20 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	17 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準については、周辺宅地の取引動向等から判断して横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域内に大きな変動要因はないが、コロナ禍の影響も緩和傾向にあり需給動向は底堅く、地価は横ばい乃至はやや上昇傾向で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区もコロナ禍の懸念はあるが、景気は緩やかに持ち直しており、不動産の需給動向も堅調で、多くの地点で地価の上昇が見られる。 (2)コロナ禍の影響も緩和され景気は持ち直しの動きが見られ、住宅地では利便性の高い地域を中心に底堅い需要が見られる。
地域要因
(1)中規模の一般住宅が建ち並ぶ地域であり、対象標準地の価格形成に影響を及ぼすような変動は、特に認められない。 (2)最寄駅から遠く、選好性は低いが、値頃感等から需要は一定程度認められる。地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	210 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区長吉六反１丁目３１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,375 円／平米 47万3,998 円／坪
推定価格 平米 坪	20万805 円／平米 66万3,861 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,360 円／平米 47万7,254 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区長吉六反１丁目３１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,233 円／平米 44万468 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,299 円／平米 44万3,992 円／坪
標準価格 平米 坪	14万333 円／平米 46万3,941 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区長吉六反１丁目３１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,378 円／平米 50万456 円／坪
推定価格 平米 坪	15万928 円／平米 49万8,968 円／坪
標準価格 平米 坪	14万923 円／平米 46万5,891 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区長吉六反１丁目３１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,343 円／平米 46万7,280 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,722 円／平米 45万2,003 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,663 円／平米 45万8,420 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	213 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区長吉六反１丁目３１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,049 円／平米 43万9,860 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,865 円／平米 54万1,738 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,702 円／平米 45万5,243 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情