土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府大阪市平野区喜連7-19-8 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 大阪市平野区
大阪府大阪市平野区喜連7丁目19番8 (大阪平野)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅のほか公営住宅も見られる住宅地域)
  • 喜連瓜破駅 から 780m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
46万2,840
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
14万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 大阪市平野区大阪府大阪市平野区喜連7丁目19番8
価格時点 2023
駅名 喜連瓜破駅 から 780m
路線価
1坪当たり 1坪 46万2,840
1平米当たり 1平米 14万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月28日
鑑定評価額 総額
4,120万
(234 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 58万1,856
1平米 17万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月23日
鑑定評価額 総額
4,120万
(234 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 58万1,856 円/坪
1平米 17万6,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、OsakaMetro谷町線、JR関西本線沿線で、平野区及び周辺市区部の住宅地域一帯。需要者は圏内に地縁を有する居住者が大半で、圏外からの転入は少ない。低金利による良好な資金調達環境が継続しており、区内では住宅地選好性の高い谷町線利用の地域に於いては、係る需要者による住宅購入の選択肢として安定した実需が認められる。取引の中心的価格帯は、新築戸建住宅で総額3000万円台前半と把握される。

(2) 同一需給圏は、平野区及び隣接市区にあって地下鉄谷町線及びJR関西本線沿線の住宅地域。特に喜連瓜破駅勢圏内の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は地縁を有する一次取得者層で圏外からの転入者は少ない。喜連瓜破駅勢圏の住宅地域は地下鉄平野駅勢圏内の住宅地域に次いで選好性が高い。但し、在来からの集落地域では狭隘な街路も見られ、この様な地域の選好性は低い。中心価格帯は新築戸建住宅で総額3,000~3,500万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅が多く、公営住宅や賃貸共同住宅等の収益物件も見られる住宅地域である。当該近隣地域の標準的画地に於いては、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住快適性を重視して売買等の意思決定が為されると考えられ、各事例の軽重を加味して決定した比準価格の信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 近隣地域には公営の共同住宅の他、民間の収益物件も見られるが、賃料水準が土地価格を含めた投資採算性を満たす賃料水準との比較では低位であることから、収益価格が低位に試算されている。従って、収益性よりも寧ろ居住の快適性、利便性を重視した価格形成がなされるものと判断される。本件では、住宅地域における取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 喜連瓜破駅北東方
距離 780 m
土地の状態
土地面積 70.8 坪 (234 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅のほか公営住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大阪市平野区大阪府大阪市平野区喜連7丁目19番8
標準地の範囲
15 m
西 30 m
0 m
30 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 18 m
面積 220 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北4m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほか公営住宅も見られる既成住宅地域として熟成しており、現況を維持して推移するものと予測する。生活利便性等から安定した実需が見込め、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

(2)中小規模の戸建住宅を中心とした成熟した既成住宅地域で、大きな地域要因の変動もない。今後も概ね現況のまま推移するものと考えられる。需要は底堅く、地価はやや上昇傾向にて推移するものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 59万5,080
1平米 18万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 59万5,080
1平米 18万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 59万5,080
1平米 18万
前年から次年への変動率 0.6 %
2022年
1坪 57万8,550
1平米 17万5,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 59万5,080
1平米 18万
前年から次年への変動率 0.6 %
2019年
1坪 57万8,550
1平米 17万5,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)平野区の人口は減少、住宅着工戸数は微減傾向にあるが、生活利便性等から選好性の高い住宅地を中心に需要は安定的に推移している。

(2)平野区の人口は微減傾向であるが世帯数は概ね微増傾向にある。選好性の高い地域の需要は強含んでおり、その周辺地域まで広がりを見せてきている。

地域要因
(1)地域要因に変動はないが、概ね標準的な選好性を有する住宅地域として地価は微増傾向にある。

(2)中小規模の戸建住宅や低層ハイツ等が建ち並ぶ公営住宅に隣接する住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 213
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市平野区
地域 大阪府大阪市平野区喜連7丁目19番8
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
19万6,863 円/平米
65万829 円/坪
推定価格 平米
19万8,044 円/平米
65万4,733 円/坪
標準価格 平米
18万40 円/平米
59万5,212 円/坪
査定価格 平米
18万 円/平米
59万5,080 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 213
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市平野区
地域 大阪府大阪市平野区喜連7丁目19番8
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
20万911 円/平米
66万4,212 円/坪
推定価格 平米
19万9,138 円/平米
65万8,350 円/坪
標準価格 平米
18万1,035 円/平米
59万8,502 円/坪
査定価格 平米
18万1,000 円/平米
59万8,386 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 212
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市平野区
地域 大阪府大阪市平野区喜連7丁目19番8
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
19万4,089 円/平米
64万1,658 円/坪
推定価格 平米
19万1,425 円/平米
63万2,851 円/坪
標準価格 平米
17万8,735 円/平米
59万898 円/坪
査定価格 平米
17万9,000 円/平米
59万1,774 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 12.1 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 211
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市平野区
地域 大阪府大阪市平野区喜連7丁目19番8
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
23万5,216 円/平米
77万7,624 円/坪
推定価格 平米
23万240 円/平米
76万1,173 円/坪
標準価格 平米
18万6,429 円/平米
61万6,334 円/坪
査定価格 平米
18万6,000 円/平米
61万4,916 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 217
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市東住吉区
地域 大阪府大阪市平野区喜連7丁目19番8
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
19万2,211 円/平米
63万5,450 円/坪
推定価格 平米
18万8,024 円/平米
62万1,607 円/坪
標準価格 平米
18万792 円/平米
59万7,698 円/坪
査定価格 平米
18万1,000 円/平米
59万8,386 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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