路線価 (2023) 大阪府大阪市平野区加美北8-87-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市平野区大阪府大阪市平野区加美北８丁目８７番１９
価格時点	2023 年
駅名	衣摺加美北駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万5,572 円／坪 1平米 16万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、平野区北部を中心に、ＪＲおおさか東線及び関西本線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ千日前線南巽駅勢圏の住宅地域一帯。主たる需要者は圏内に地縁を有する住宅取得者で、圏外からの転入は少ない。低金利による良好な資金調達環境が継続しており、一定の生活利便性を備えた住宅地に於いては、係る需要者による住宅購入の選択肢として安定した実需が認められる。取引の中心的価格帯は、新築戸建住宅で２５００万円から３０００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、平野区北部及び周辺市区のうち、ＪＲおおさか東線、ＪＲ関西本線沿線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ千日前線の各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は、居住目的の個人であり、圏外からの転入は少ない。新駅開業による交通接近の改善については、駅利用の選択肢が増えるが、需給動向や地価への影響の程度については限定的であり、今後も引き続き注視を要する。新築建売物件は２５００万円～３０００万円程度の取引が中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内の標準的画地にあっては、自用の小規模住宅としての利用が支配的で、画地規模等から賃貸共同住宅の想定が困難と判断し、収益価格の試算を断念した。また、売買市場では自用目的での取引が中心であり、各事例の軽重を加味して決定した比準価格の信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 公営住宅やアパート等もみられるが、地積が小さく前面道路幅員も狭いため、共同住宅の想定は現実的ではなく、収益価格の試算は断念した。本件では市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、周辺地域の標準地との均衡について総合的に比較検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	衣摺加美北駅南西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅、公営住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市平野区大阪府大阪市平野区加美北８丁目８７番１９
標準地の範囲
東	15 m
西	0 m
南	15 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	8 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅、公営住宅等混在の既成住宅地域として熟成しており、現況維持の推移を予測する。公共交通利便性の改善等もあり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (2)新駅の開業に伴う利便性の改善の影響が地価動向に発現しておらず、今後も注視する必要がある。コロナ禍の影響が緩和されており、需給動向は回復傾向。地域的特性により、地価は微増基調で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)平野区の人口は減少、住宅着工戸数は微減傾向にあるが、生活利便性等から選好性の高い住宅地を中心に需要は安定的に推移している。 (2)コロナ禍の影響も緩和され景気は持ち直しの動きが見られ、住宅地では利便性の高い地域を中心に底堅い需要が見られる。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、公共交通利用の選択肢となる新駅開業から５年弱を経過し、地価は微増傾向にある。 (2)新駅の開業により、交通接近条件の改善が認められるが、価格時点現在では需給動向に大きな変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区加美北８丁目８７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,390 円／平米 55万6,697 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,064 円／平米 55万8,926 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,459 円／平米 54万3,701 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区加美北８丁目８７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,190 円／平米 51万9,670 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,878 円／平米 51万2,027 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,039 円／平米 52万2,477 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区加美北８丁目８７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,105 円／平米 47万3,105 円／坪
推定価格 平米 坪	14万860 円／平米 46万5,683 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,452 円／平米 51万618 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	212 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区加美北８丁目８７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,267 円／平米 47万335 円／坪
推定価格 平米 坪	14万314 円／平米 46万3,878 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,127 円／平米 51万9,462 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区加美北８丁目８７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,071 円／平米 53万2,501 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,198 円／平米 53万6,227 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,474 円／平米 52万609 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情