路線価 (2023) 大阪府大阪市平野区瓜破西1-14-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市平野区大阪府大阪市平野区瓜破西１丁目１４番１０
価格時点	2023 年
駅名	喜連瓜破駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2,060万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万1,774 円 1平米 17万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万5,080 円／坪 1平米 18万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、平野区及び周辺区で、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線、ＪＲ関西本線、近鉄南大阪線各駅勢圏の住宅地域一帯。主たる需要者は、同一需給圏内に地縁を有する住宅取得者である。低金利による良好な資金調達環境が継続しており、区内では選好性の高い谷町線徒歩圏の地域に於いては、係る需要者による住宅購入の選択肢として安定した実需が認められる。取引の中心的価格帯は、新築戸建住宅で総額３０００万円から３５００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は平野区及び東住吉区を中心に、地下鉄谷町線や近鉄南大阪線沿線の住宅地域である。需要者の中心は上記同一需給圏内に居住する一次取得者で、圏域外からの転入は少ない。市場の需給動向について、当地域は生活利便性が比較的良好な熟成した既成住宅地であり、また、緩やかながらも市況の回復傾向も窺え、底堅くなっている。市場の中心となる価格帯は、土地で２０００万円程度、新築戸建物件で３０００万円～３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内の標準的画地にあっては、自用の小規模住宅としての利用が支配的で、画地規模等から賃貸共同住宅の想定が困難と判断し、収益価格の試算を断念した。また、売買市場では自用目的での取引が中心であり、各事例の軽重を加味して決定した比準価格の信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 共同住宅も見られるが、自用目的の取引が一般的である。比準価格については、同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。収益還元法については、画地規模から共同住宅の想定は現実性に乏しく、さらに戸建住宅としての賃貸市場は未成熟であることから、適用を断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	喜連瓜破駅南西方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅の他共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市平野区大阪府大阪市平野区瓜破西１丁目１４番１０
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	50 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅の他、共同住宅も見られる既成住宅地域として熟成しており、現況維持にて推移すると予測する。通勤及び生活利便性は概ね良好で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)生活利便性が比較的良好な戸建住宅と共同住宅の混在住宅地域で、地域要因の特段の変動はなく、現状の住環境を維持すると予測する。地価水準は、周辺宅地の取引動向等から判断して上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 59万1,774 円 1平米 17万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 59万5,080 円 1平米 18万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)平野区の人口は減少、住宅着工戸数は微減傾向にあるが、生活利便性等から選好性の高い住宅地を中心に需要は安定的に推移している。 (2)当区もコロナ禍の懸念はあるが、景気は緩やかに持ち直しており、不動産の需給動向も堅調で、多くの地点で地価の上昇が見られる。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、生活利便施設の利用に便利な立地にあり、安定した実需を背景に、地価は上昇傾向にある。 (2)戸建住宅と共同住宅が見られる住宅地域であり、対象標準地の価格形成に変動を及ぼす要因は特に認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区瓜破西１丁目１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,679 円／平米 50万1,451 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,448 円／平米 49万4,075 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,374 円／平米 56万9,868 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区瓜破西１丁目１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,003 円／平米 55万8,724 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,664 円／平米 55万4,297 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,260 円／平米 56万6,186 円／坪
査定価格 平米 坪	17万8,000 円／平米 58万8,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区瓜破西１丁目１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万9,951 円／平米 76万218 円／坪
推定価格 平米 坪	22万6,379 円／平米 74万8,409 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,666 円／平米 59万3,976 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市平野区瓜破西１丁目１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,375 円／平米 49万3,834 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,927 円／平米 49万2,353 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,773 円／平米 56万7,882 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情