路線価 (2023) 大阪府大阪市平野区加美東5-50-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市平野区大阪府大阪市平野区加美東５丁目５０番７
価格時点	2023 年
駅名	加美駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3,570万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,570万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万2,840 円／坪 1平米 14万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ関西本線及び地下鉄千日前線沿線の大阪市南東部の平野区、生野区に所在する工業地域又は住工混在地域である。需要者は中小規模事業者の外、共同住宅や戸建住宅の開発業者が中心となる。工業地域としての集積性の低下等がみられるが、コロナ禍による影響も薄れつつあり、工業地としての需給は安定的な状況が続いている。中心価格帯は工業地としての規模が多種多様であり把握困難である。 (2) 同一需給圏は、平野区を中心に周辺市区も含む小規模工場、倉庫等が見られる工業地域や住工混在地域。需要者は中小規模の法人や個人が中心である。周辺では工場等の跡地に住宅開発が散見されるが、工業地需要の高まりを受けて、当地域の工業事業用地の需要は安定的に推移している。取引件数が少なく、個々の事情を反映して価格が形成されるため、明確な価格水準の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 事業所と住宅が混在する住工混在地域で、近隣を含む周辺には賃貸用共同住宅も認められる。低位に試算された収益価格は居住環境が低位なため、厳しい賃貸市場の事情が強く反映していると考える。自己使用目的の不動産取引が優勢な地域特性及び取引市場の実情を考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて試算価格を調整し、さらに他の類似の標準地との均衡性等の検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 収益価格は事業所兼共同住宅を想定して試算したが、当該地域は自用の小規模工場が多く賃貸市場の成熟度は相対的に低いため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域より工業地の取引事例を収集して価格を求めており説得力を有する。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、類似する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	加美駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	80.8 坪 (267 平米)
私道分面積	12 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模工場、倉庫、一般住宅が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市平野区大阪府大阪市平野区加美東５丁目５０番７
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層事業所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	23 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模工場や倉庫のほか、周辺では工場跡地に一般住宅の開発も見受けられる中小工業地域で、長期的には住居系用途が増えていくものと予測する。 (2)小規模の工場や倉庫等が建ち並ぶ中小工業地域で、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。当地域の需給動向を受けて、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事業所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)平野区の工業地は住宅地への移行が進んでおり、住宅地の地価動向の影響を受け易く、コロナ禍による影響も一時的で、需給は安定的である。 (2)物価上昇や供給面の制約等不安要素が見られるが、景気は緩やかに持ち直している。これを受けて、平野区工業地の地価は緩やかな上昇傾向で推移。
地域要因
(1)景気動向の影響を受け易い中小企業の多い工業地域であるが、工業用地需要の高まりで、地価はやや強含み傾向で推移している。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められないが、周辺では住宅のミニ開発が見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	210 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区加美東５丁目５０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,300 円／平米 49万3,586 円／坪
推定価格 平米 坪	15万47 円／平米 49万6,055 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,159 円／平米 45万142 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	210 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区加美東５丁目５０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,145 円／平米 77万777 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,486 円／平米 75万2,069 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,931 円／平米 67万890 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	212 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区加美東５丁目５０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,011 円／平米 50万2,548 円／坪
推定価格 平米 坪	15万74 円／平米 49万6,145 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,611 円／平米 47万4,778 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	212 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区加美東５丁目５０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,089 円／平米 64万1,658 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,425 円／平米 63万2,851 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,444 円／平米 50万674 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情