路線価 (2023) 大阪府大阪市平野区加美北1-76-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市平野区大阪府大阪市平野区加美北１丁目７６番３外
価格時点	2023 年
駅名	南巽駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	8,680万 円 (568 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	8,680万 円 (568 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万9,042 円／坪 1平米 15万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、平野区、隣接区の中小工場、倉庫等が立地する工業地域及び住工混在地域。需要の中心は、事業用物件の設備投資を要する各種事業者とみられ、利便性や環境等により跡地開発のデベロッパーも想定される。コロナ禍を経て大阪市南部の内陸型工業地に対する需要は徐々に持ち直しており、需給動向は若干強含みの動きもみられる。取引の中心的価格帯は、規模や利用目的、取引当事者の属性等により様々で把握が困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は、消費地指向型工業地の中小工場地で、概ね大阪市内南部の工業地域である。需要者の中心は中小の製造業、流通業の経営者等である。市場においては、通販市場の好調が続き、交通インフラの優れる物流施設の空室率は低いが、近隣地域は混在的な要因を含む工業地域であり、需要は安定的である。中心となる価格帯は、立地条件、規模等により異なるため、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を基礎に各種補修正を施して試算したもので実証的である。一方、収益価格は、最有効使用の賃貸用不動産を想定した試算価格で、投資用不動産の需要者が重視する一方で、収益物件に対する需要が比較的弱く、自用目的中心の地域に於いては相対的規範性に劣る。従って、本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域の標準的使用は中低層工場住宅併用地で、市場参加者は費用の経済性及び生産の効率性を重視する自己の業務用目的の法人、個人事業者等が中心である。市場性の観点に着目した比準価格は実証的であるが、収益性の観点に着目した収益価格は不動産の経済価値の本質を形成するがやや低位な価格となった。従って、比準価格を重視し、収益価格は関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南巽駅東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	171.8 坪 (568 平米)
私道分面積	15 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、倉庫に住宅が見られる工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市平野区大阪府大阪市平野区加美北１丁目７６番３外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層の工場兼住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の工場、倉庫、住宅が混在する地域で、現況を維持して推移すると予測する。設備投資に持ち直しの動きもみられ、工業地の需給動向を踏まえ、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域は低層の工場、倉庫、中低層の共同住宅、戸建住宅等も見られる工場地域であるが、地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準はやや上昇傾向になると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層工場兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大阪市南部の内陸型中小工場用地の市場動向は、コロナ禍を経て、経済活動の正常化に伴う需給の改善から持ち直しの動きが窺える。 (2)我が国の景気は緩やかな回復基調にあり、金融資本市場の変動等が懸念される中、「大阪・関西万博」の開催は不動産市場への期待感を高めている。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、事業所や小工場等の立地に適合した工業地域で需要は安定しており、地価は上昇基調にある。 (2)平野区は事業所数、従業者数は横ばい傾向にあるが、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区加美北１丁目７６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万507 円／平米 59万6,756 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,237 円／平米 56万6,110 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,550 円／平米 54万696 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	210 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区加美北１丁目７６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,193 円／平米 53万9,516 円／坪
推定価格 平米 坪	16万793 円／平米 53万1,582 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,766 円／平米 54万8,022 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	209 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市平野区加美北１丁目７６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万640 円／平米 46万4,956 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,484 円／平米 46万7,746 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,379 円／平米 48万7,235 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	加美巽長瀬建築線
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	209 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市平野区加美北１丁目７６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,007 円／平米 69万7,589 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,484 円／平米 70万2,472 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,916 円／平米 55万1,824 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情