路線価 (2023) 大阪府大阪市平野区長吉川辺3-501-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市平野区大阪府大阪市平野区長吉川辺３丁目５０１番７外
価格時点	2023 年
駅名	長原駅 から 480m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5,490万 円 (395 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,490万 円 (395 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万9,534 円／坪 1平米 13万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は平野区を中心に、広く大阪府東部の中央環状線の周辺に小規模工場、倉庫等が見られる内陸型工業地域の圏域。主たる需要者は、製造業、運送業、倉庫業を営む中小企業、地元個人事業者が中心である。周辺地域で住宅のミニ開発も見られる他、中小工場用地需要の高まりを受け、新規投資が見受けられ、工業系事業用地としての需要は強含み傾向である。業種により資金力が異なるため、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は平野区や周辺市区を中心に、小規模工場や倉庫等が見られる内陸型の工業地域。需要者は、製造業、運送業、倉庫業等を営む中小企業や個人事業者が中心である。工場跡地の住宅地への移行が進んでいるものの、工業地需要の高まりを受けて、当地域の工業事業用地の需要は安定的に推移している。取引における個別事情は様々で、中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工場、倉庫の多い工業地域であり、収益価格は賃貸市場が成熟していないため、資料の収集には限界があり、必ずしも元本価値に即応した収益性を確保されたものではない不安定要因がある。比準価格は同一需給圏内の工業系の取引事例を採用して求められたもので、市場の動向を反映している。したがって、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は自用の工場、倉庫の多い工業地域で賃貸市場が成熟していないため各想定要素の把握は難しく、収益価格の信頼性はやや劣る。一方、比準価格は市場性に着目して同一需給圏内の類似地域に所在する工業地の取引事例を採用して求めており、規範性の高い価格が求められた。従って、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長原駅南方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	119.5 坪 (395 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫、一般住宅が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市平野区大阪府大阪市平野区長吉川辺３丁目５０１番７外
標準地の範囲
東	0 m
西	25 m
南	15 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	工場、倉庫地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	375 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場、倉庫の他住宅も見られる中央環状線背後に立地する工業地域であり、工業系事業用地の需要が高い他、住居系用途も増えつつある。特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、地域内に大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。当地域の需給動向を反映して、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場、倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)平野区の工業地は住宅地への移行が進んでおり、住宅地の地価動向の影響を受け易く、コロナ禍による影響も一時的で、需給は安定的である。 (2)物価上昇や供給面での制約等不安要素が見られるが、景気は緩やかに持ち直している。これを受けて、平野区工業地の地価は緩やかな上昇傾向で推移。
地域要因
(1)景気動向の影響を受け易い中小企業の多い工業地域であるが、工業用地需要の高まりで、地価はやや強含み傾向で推移している。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められないが、周辺では住宅のミニ開発が散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区長吉川辺３丁目５０１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,233 円／平米 44万468 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,299 円／平米 44万3,992 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,882 円／平米 45万9,144 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区長吉川辺３丁目５０１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,049 円／平米 43万9,860 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,865 円／平米 54万1,738 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,316 円／平米 44万4,049 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区長吉川辺３丁目５０１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,496 円／平米 100万52 円／坪
推定価格 平米 坪	29万684 円／平米 96万1,001 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,975 円／平米 69万871 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区長吉川辺３丁目５０１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,343 円／平米 46万7,280 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,722 円／平米 45万2,003 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,254 円／平米 51万6,576 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情