路線価 (2023) 大阪府大阪市北区大淀南3-9-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市北区大阪府大阪市北区大淀南３丁目９番４
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 770m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	8,610万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万1,744 円 1平米 42万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	8,610万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万1,744 円／坪 1平米 42万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大阪市北区及びその周辺における住宅や事業用建物等が混在する混在住宅地域一帯。需要者は、居住目的の個人や、事業拠点を求める個人事業者、開発・保有を目的とする不動産事業者等が中心となる。都心回帰や期待性のため需要は堅調であり、地価は強含み傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、規模や接道状況等により大きく異なる為、把握困難である。 (2) 同一需給圏は北区及び周辺区の一般住宅の中に一部共同住宅及び作業所等が混在する住宅地域である。需要者は自己の居住用として取得する個人又は事業所として取得する法人等が中心となる。一方、比較的規模の大きい開発素地の供給が限定的なことから需要は強含みである。結果的にコロナ禍の影響が特段認められないことから近時における不動産市場は回復傾向であると思料する。建物の用途、画地の規模・形状等で異なるため、需要の中心価格帯は見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、地域的特性の類似する同一需給圏内の実証的な取引事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格となっている。他方、収益価格は賃貸建物の建設を想定して算定されているが、その試算過程に複数の想定要素を含むため、比準価格と比較して説得力にやや劣る。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集分析して得たものであり市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方で収益価格は想定事項も多く、適切な市場賃料の把握並びに適切な還元利回りの把握がやや困難であることに留意する必要がある。以上を総合的に勘案した結果、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福島駅北西方
距離	770 m
土地の状態
土地面積	61.4 坪 (203 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市北区大阪府大阪市北区大淀南３丁目９番４
標準地の範囲
東	30 m
西	15 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)現況は地域の特性を変動せしめる要因はないが、「うめきた２期」の再開発が進んでおり、今後当地域に影響を及ぼす可能性がある。利便な立地環境により、地価は当面のあいだ安定的に推移していくものと予測される。 (2)大阪市北区の中心商業地に近接し居宅を中心に一部事業所等も見られる住宅地域である。コロナ禍の影響は結果的に認められず、需要は底堅く今後の地価は緩やかではあるが回復傾向にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 145万7,946 円 1平米 44万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 146万7,864 円 1平米 44万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 145万7,946円 1平米 44万1,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 137万5,296円 1平米 41万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 146万7,864円 1平米 44万4,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 137万5,296円 1平米 41万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会経済活動は回復しつつあり、景気は緩やかに持ち直している。他方、円安と世界的な物価上昇が進行しており、景気下押しリスクとなっている。 (2)ウクライナ情勢等一部不透明感があるがコロナ禍の影響は小さく住宅地域内の不動産市況は底堅く、結果的に取引需要は比較的安定して推移している。
地域要因
(1)都心部へ近接した利便な立地、周辺の再開発動向から堅調な需要がある。不動産市場は安定的に推移している。 (2)比較的良好な居住環境を維持しており地域要因に格別の変動要因は認められない。コロナ禍の影響は小さく総じて不動産市況は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区大淀南３丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万4,011 円／平米 130万2,600 円／坪
推定価格 平米 坪	41万2,319 円／平米 136万3,127 円／坪
標準価格 平米 坪	43万7,706 円／平米 144万7,056 円／坪
査定価格 平米 坪	45万5,000 円／平米 150万4,230 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区大淀南３丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万2,977 円／平米 139万8,362 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,029 円／平米 136万8,780 円／坪
標準価格 平米 坪	41万9,482 円／平米 138万6,807 円／坪
査定価格 平米 坪	43万6,000 円／平米 144万1,416 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区大淀南３丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	46万933 円／平米 152万3,844 円／坪
推定価格 平米 坪	45万7,831 円／平米 151万3,589 円／坪
標準価格 平米 坪	41万2,832 円／平米 136万4,823 円／坪
査定価格 平米 坪	42万9,000 円／平米 141万8,274 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区大淀南３丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	54万87 円／平米 178万5,528 円／坪
推定価格 平米 坪	53万1,778 円／平米 175万8,058 円／坪
標準価格 平米 坪	44万6,872 円／平米 147万7,359 円／坪
査定価格 平米 坪	46万5,000 円／平米 153万7,290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区大淀南３丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,646 円／平米 113万2,788 円／坪
推定価格 平米 坪	35万1,897 円／平米 116万3,371 円／坪
標準価格 平米 坪	40万4,015 円／平米 133万5,674 円／坪
査定価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情